Tiềm năng đầu tư, khai thác của nhà phố thương mại đa công năng
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình. Trước kia, nhà đầu tư thường kiếm lời nhanh qua “lướt sóng”, thì nay ưu tiên những sản phẩm tạo dòng tiền ổn định, đa công năng, khai thác linh hoạt thay vì đầu cơ chờ đợi.
Theo xu hướng đó, nhà phố thương mại là lựa chọn nổi bật. Khác với căn hộ hay đất nền, dòng sản phẩm này vừa có giá trị sử dụng thực như ở, kinh doanh, cho thuê, vừa có tiềm năng khai thác dài hạn. Nhiều nhà đầu tư tận dụng tầng dưới kinh doanh quán cà phê, cửa hàng, tầng trên để ở, nhằm tiết kiệm chi phí và tạo dòng tiền ổn định.
Bên cạnh yếu tố công năng linh hoạt, nhà phố thương mại đang cho thấy khả năng thích ứng tốt trước biến động của thị trường. Trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính ngắn hạn tiềm ẩn rủi ro, nhà phố thương mại vừa đảm bảo giá trị tài sản lâu dài, vừa có thể mang lại dòng tiền thực từ hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh.
Nhà phố thương mại đa công năng thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư (Ảnh: CĐT).
4 rào cản khiến thương phố khó vận hành
Mặc dù nhà phố thương mại được xem là xu hướng đầu tư tiềm năng, song không phải dự án nào cũng đạt hiệu quả vận hành. Thực tế cho thấy, nhiều dự án từng được quảng bá rầm rộ nay lại thiếu hoạt động kinh doanh, tỷ lệ khai thác thấp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dự án chưa hội tụ đủ các yếu tố cần thiết để hình thành hệ sinh thái thương mại bền vững.
Vị trí thiếu thuận lợi cho giao thương là một trong những rào cản lớn. Không ít dự án được giới thiệu là “phố thương mại” nhưng lại nằm sâu trong nội khu hoặc cuối tuyến đường, xa các trục giao thông chính. Trong khi đó, khu thương mại chỉ có thể hoạt động hiệu quả khi nằm trên tuyến đường lớn, dễ tiếp cận, có lưu lượng người qua lại cao và hoạt động kinh doanh sôi động.
Bên cạnh đó, thiết kế chưa phù hợp với mục đích thương mại cũng ảnh hưởng đến tiềm năng khai thác của sản phẩm. Một số dự án quy hoạch theo mô hình cũ, chưa được nghiên cứu dựa trên hành vi kinh doanh thực tế. Mặt bằng hẹp, thiếu chỗ đậu xe, vỉa hè nhỏ khiến việc vận hành gặp nhiều hạn chế. Nhiều sản phẩm vì thế chưa đáp ứng được công năng thương mại hoặc nhu cầu cho thuê.
Nhiều nhà phố thương mại trong tình trạng ảm đạm vì không có dòng khách (Ảnh: Shutterstock).
Tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện cũng góp phần khiến nhiều dự án hoạt động kém hiệu quả. Pháp lý là yếu tố bảo đảm cho việc khai thác và vận hành thương mại. Một số dự án dù có hạ tầng hoàn chỉnh nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa thể cấp giấy chứng nhận hoặc bàn giao cho khách hàng khiến tài sản không thể đưa vào khai thác. Tình trạng này làm gián đoạn dòng vốn và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
Quan trọng hơn, dòng người là yếu tố nền tảng tạo nên dòng tiền và sức sống cho khu thương mại. Nhiều dự án được phát triển xa khu dân cư hiện hữu hoặc tách biệt với khu công nghiệp, trung tâm hành chính dẫn tới thiếu nguồn khách tự nhiên. Khi đó, hoạt động kinh doanh khó hình thành, giao thương kém phát triển.
Nhận diện rõ những hạn chế này, một số chủ đầu tư đã thay đổi tư duy phát triển sản phẩm - không chỉ tập trung xây dựng công trình mà chú trọng kiến tạo môi trường thương mại có khả năng vận hành thực tế với cư dân ổn định, dòng khách thường xuyên và hoạt động kinh doanh liên tục.
Ông Trần Xuân Khang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Ngọc Tín Holdings, chủ đầu tư dự án NAMMON Square nhận định: “Phố thương mại sẽ vận hành bền vững khi hội tụ: dòng người - dòng hàng - dòng tiền. Một dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch cùng hệ sinh thái thương mại năng động, có thể tạo giá trị lâu dài cho nhà đầu tư”.
Sự thay đổi trong tư duy phát triển sản phẩm cho thấy thị trường nhà phố thương mại đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Chỉ những dự án đáp ứng nhu cầu vận hành thực tế, gắn với dòng giao thương thật mới có thể duy trì giá trị và thu hút nhà đầu tư dài hạn.
Cùng với sự phát triển của các đô thị vệ tinh và các trục giao thông liên vùng, phân khúc nhà phố thương mại được kỳ vọng sẽ mở rộng dư địa tăng giá trong thời gian tới. Khi hạ tầng hoàn thiện, các khu phố thương mại có thể trở thành điểm đến của dịch vụ - giao thương, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế địa phương và nâng cao giá trị bất động sản khu vực.
