Chia sẻ tại hội thảo "Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới" ngày 11/3, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, giai đoạn 2016-2021, thành phố xây dựng được khoảng 16.000 căn nhà ở xã hội. Mục tiêu từ 2021 đến 2025, thành phố sẽ xây trên 35.000 căn.
Vừa qua, TP HCM đã rà soát, trong đó có 33 dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất dùng xây nhà ở xã hội, nếu triển khai được sẽ có thêm khoảng 70.000 căn. Trong số này, có 14 dự án đã giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ông Quân đánh giá, để đạt mục tiêu, ngoài nỗ lực của thành phố, các cấp trung ương cũng phải tích cực hỗ trợ tháo gỡ các khó khăn.
"Việc này không chỉ liên quan đến luật bất động sản mà còn các luật về đất đai, đầu tư, quản lý tài sản", ông Quân nói.
Một góc khu tái định cư phường Bình Khánh trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, tháng 3/2021. Ảnh: Thành Nguyễn
Các doanh nghiệp và chuyên gia cũng đồng tình, thậm chí cho rằng các quy định mới như Nghị định 49 sửa đổi Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có những điểm gây nhiêu khê hơn.
Theo đại diện Công ty Hưng Thịnh, quy định các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt loại 1 phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội là thiếu tính thực tế với các dự án ở những khu vực trung tâm. Bởi với các mảnh đất này, chủ đầu tư phải bồi thường mặt bằng giá cao nhưng được khấu trừ theo đơn giá nhà nước, doanh nghiệp phải gánh phần chênh lệch lớn, làm đội giá nhà hơn nữa.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty Lê Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, Luật Đầu tư mới yêu cầu trình dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch nhưng tất cả quy hoạch ở thành phố hiện không có chỗ nào phù hợp với thông số nhà ở xã hội. "Nghị định 100 cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho nhà ở xã hội nhưng khi tăng vậy nó lại không phù hợp với quy hoạch", ông nói.
Khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. "Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội", ông Nghĩa nói thêm.
Nguồn vốn cũng là vấn đề. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng ông Nghĩa cho biết, thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá được.
Theo kết quả nghiên cứu "Phát triển nhà ở giá hợp lý: Nghiên cứu trường hợp TP HCM" chủ trì bởi PGS TS Hoàng Công Gia Khánh, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP HCM, giai đoạn 2011-2019, nhà ở xã hội chỉ chiếm 5,44% ở nội thành mở rộng và 6,9% ở ngoại thành.
Đến năm 2020, nhu cầu của nhóm thu nhập thấp lên đến 16 triệu m2 sàn nhưng nguồn cung 9 năm trước đó chỉ cung ứng được 1,55 triệu m2. "Thủ tục làm nhà ở xã hội giống nhà thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn nên nhà đầu tư không mặn mà", nhóm nghiên cứu đánh giá.
Nghiên cứu cũng cho hay, các hộ gia đình thu nhập tháng từ 14,3 triệu đồng đến dưới 17 triệu đồng tại TP HCM rất khó chi trả cho nhà ở. Việc mua nhà ở phân khúc này gặp khó khăn từ cả phía nguồn cung lẫn cầu. Do đó, giải pháp nhà ở cho nhóm này là hình thức nhà ở xã hội thuê mua.
Nhóm chuyên gia khuyến nghị TP HCM nên đề xuất Chính phủ cho phép doanh nghiệp được tự quyết định tỷ lệ % khấu trừ với phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư nhà ở xã hội khi xác định giá bán.
Đại diện Hưng Thịnh cũng đề xuất, trước mắt với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập, nên cho quyền chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển loại nhà này hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
Về dài hạn, trong chiến lược phát triển nhà ở nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Cơ quan này sẽ chỉ triển khai đấu thầu thi công.
Một ý tưởng khác là dùng hình thức "Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội", là một dạng mô hình điều tiết như quota ngành. Theo đó, chủ đầu tư hoàn thành dự án nhà ở xã hội sẽ được cấp chứng chỉ có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án.
Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng chứng chỉ này, tạo ra một thị trường giao dịch chứng chỉ để tăng thu ngân sách (thuế thu nhập từ bán chứng chỉ), khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội và giúp các doanh nghiệp làm nhà thương mại mua chứng chỉ để hoàn thành nghĩa vụ cho dự án của mình.
Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, ngoài giải quyết các vướng mắc đã nêu, có thể nghĩ đến giải pháp thị trường nhà ở xã hội. Bởi hiện có những người cần bán gấp căn hộ nhà ở xã hội nên phải dùng giấy tay khi chưa đủ thời hạn 5 năm. Đến khi đủ thời gian hợp thức hóa giấy tờ lại có nguy cơ xảy ra tranh chấp. "Nên chăng có thị trường cho phép người sở hữu nhà ở này được bán lại cho người đủ tiêu chuẩn khác, tránh thị trường ngầm", ông đặt vấn đề.
