Vài năm nay, xu hướng cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày trở nên phổ biến ở Việt Nam, thông qua các nền tảng trực tuyến như Airbnb hay các diễn đàn, hội nhóm trên mạng xã hội. Đây là hình thức đầu tư bất động sản với số vốn dưới 100 triệu, không mất nhiều thời gian quản lý, lợi nhuận ổn định, thời gian hoàn vốn nhanh.
Chia sẻ về việc này, ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu, cố vấn đầu tư bất động sản đã chỉ ra 3 dạng đầu tư cho thuê căn hộ lưu trú.
Dạng thứ nhất là các căn chung cư do các nhà đầu tư mua và khai thác cho thuê. Trong quá trình kinh doanh, họ kết hợp cả cho thuê ngắn ngày và dài ngày. Nếu có khách thuê dài hạn trong nửa tháng hoặc vài tháng, họ sẽ cho thuê theo thời gian đó. Ngoài ra, khi chờ khách thuê dài ngày và phòng bị trống, nhà đầu tư sẽ cho thuê ngắn ngày để tận dụng tối đa công suất khai thác.
Về việc thuê chung cư ngắn ngày đối với khách thuê, ông Kiên chỉ ra một số lợi ích.
Thứ nhất, giá thuê chung cư thường rẻ hơn so với khách sạn. Với cùng một mức giá, người thuê sẽ có một nơi ở có diện tích lớn hơn, cùng nhiều khu chức năng hơn; ví dụ sẽ được sử dụng thêm khu vực bếp và phòng khách.
Thứ hai, khi thuê chung cư ngắn ngày khách thuê sẽ nhận được những ưu điểm của việc thuê nhưng không phải là của chủ nhà. Đó là việc quản lý. Ví dụ như thuê khách sạn là phải cung cấp căn cước công dân, họ phải kiểm soát người ra vào, còn những căn chung cư này gần như là chủ nhà và người thuê không gặp mặt nhau. Họ sẽ giao dịch qua điện thoại rồi khi cần mở cửa, cấp mã số để khách tự mở cửa vào nhà mà không ai biết ai cả.
Mặt trái việc thuê chung cư ngắn ngày là chủ nhà rất là khó kiểm soát số lượng người ra vào, cũng như kiểm soát khách thuê. Một người đại diện có thể thuê cho 5, 7 người, điều này gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự và gây phiền hà cho các cư dân lâu dài. Chẳng hạn, một căn hộ vốn chỉ có 2-3 người ở, nhưng khi cho thuê ngắn ngày, số lượng người có thể tăng lên 5 đến 10 người, làm gia tăng áp lực lên các tiện ích chung như thang máy, hồ bơi, và gây ảnh hưởng đến cuộc sống của những cư dân ở lâu dài.
Do đó, hiện tại nhiều cư dân đã ý kiến lên ban quản trị, đề nghị không cho thuê ngắn ngày trong các chung cư và cần kiểm soát chặt chẽ số lượng người thuê, nhằm bảo vệ cuộc sống của họ.
Theo ông Kiên, từ góc độ của nhà đầu tư, nếu thực hiện tốt việc cho thuê ngắn ngày, họ có thể thu nhập cao hơn so với cho thuê dài ngày. Ví dụ, một căn hộ cho thuê ở khu vực Vũng Tàu có giá cho thuê tháng khoảng 5 triệu đồng. Nhưng nếu cho thuê theo ngày, vào cuối tuần có thể thu 2 triệu đồng, trong tuần 1 triệu đồng, tổng doanh thu có thể đạt khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng, tức khoảng 180 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, một căn chung cư trị giá khoảng 1,6 tỷ đến 1,7 tỷ đồng, nên rõ ràng, lợi nhuận từ cho thuê ngắn ngày gấp đôi so với cho thuê dài ngày, điều này thu hút các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, mặt trái của việc này là ảnh hưởng tới cư dân, làm cho ban quản trị và cư dân phản ứng và lên tiếng. Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2024, các chung cư chỉ được phục vụ mục đích để ở. Mặc dù vẫn còn những câu hỏi về việc cho phép cho thuê và khai thác, nhưng nếu luật nghiêm ngặt nhằm bảo vệ cư dân lâu dài, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các nhà đầu tư.
Khi đó, họ sẽ không thể tiếp tục cho thuê được nữa. Gần đây, tại quận 4, Tp.HCM đã xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa chủ sở hữu, ban quản trị và chủ đầu tư. Trong khi các nhà đầu tư vẫn đang khai thác và cho thuê ngắn ngày, ban quản trị đã đồng ý không cho thuê ngắn ngày nữa, khiến các nhà đầu tư này mất đi một khoản thu nhập đáng kể.
Dạng thứ hai là các tòa nhà được xây dựng để cho thuê . Mục đích chính của các nhà đầu tư là cho thuê dài ngày với hợp đồng từ 6 tháng đến 12 tháng. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác, nếu có giai đoạn phòng bị trống, họ sẽ linh hoạt kết hợp cho thuê ngắn ngày. Cách này giúp hạn chế tối đa thời gian phòng trống và lấp đầy các khoảng thời gian không có khách dài hạn.
Đối với phân khúc cao cấp, bình thường nhà đầu tư có thể cho thuê một tháng từ 6 triệu đến 10 triệu đồng. Khi chuyển sang cho thuê ngắn ngày, ví dụ họ có thể thu khoảng 300.000 - 500.000 đồng mỗi ngày để bù đắp chi phí trong giai đoạn phòng trống nhiều.
Thứ hai là các tòa nhà phân khúc cao cấp ban đầu cho thuê với hợp đồng dài hạn từ 6 tháng đến 12 tháng với mức giá khoảng 6 -10 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, khi gặp thời điểm thấp điểm và phòng trống nhiều, họ sẽ tận dụng cho thuê qua Airbnb hoặc các nền tảng tương tự dưới hình thức ngắn ngày. Ví dụ, nếu cho thuê một phòng với giá 8 triệu đồng/tháng, trong trường hợp chuyển sang cho thuê ngắn ngày với giá 400.000 đồng/ngày, thì dù cho thuê đủ 20 ngày trong tháng, doanh thu cũng chỉ đạt 8 triệu đồng – tương đương với mức cho thuê dài hạn.
Tuy nhiên, doanh thu 8 triệu đồng từ cho thuê ngắn ngày không thể bằng 8 triệu đồng từ hợp đồng dài hạn vì cho thuê ngắn ngày phát sinh nhiều chi phí hơn. Các chi phí này bao gồm dọn phòng, làm vệ sinh, quảng bá và tìm khách liên tục. Trong khi đó, với hợp đồng dài hạn, mức chi phí phát sinh sẽ thấp hơn rất nhiều, giúp tối ưu hóa lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Dạng thứ ba là các nhà dân đang ở có dư phòng trống kết hợp cho thuê . Những gia đình này có nhiều phòng nhưng chỉ sử dụng hết 3-4 phòng, còn dư 2-3 phòng. Để kiếm thêm thu nhập, họ sẽ cho thuê các phòng trống này theo hình thức ngắn ngày nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và thu nhập.
Loại hình này chỉ khả thi khi căn nhà nằm ở các khu vực đặc thù dành cho khách du lịch hoặc người nước ngoài. Chẳng hạn, ở Tp.HCM có thể là quận 1 với Bùi Viện, Phạm Ngũ Lão, chợ Bến Thành, hoặc Thảo Điền. Ở Hà Nội, các khu vực phố cổ là lựa chọn phù hợp.
Với loại hình này, khách thuê được mức giá rẻ hơn so với khách sạn, trong khi an ninh trật tự vẫn tốt hơn so với khách sạn, nhà nghỉ. Nguyên nhân là vì khách sẽ ở trực tiếp với chủ nhà, những người trực tiếp quản lý và cho thuê. Do đây là nhà riêng của họ, chủ nhà sẽ lựa chọn kỹ lưỡng khách thuê để đảm bảo an ninh, không chấp nhận những thành phần phức tạp.
Hơn nữa, việc chủ nhà ở cùng khách giúp họ chăm sóc khách chu đáo hơn khách sạn ở ngoài. Khác với khách sạn, nơi khách thường chỉ được hỗ trợ qua lễ tân hoặc bộ phận dịch vụ, ở đây chủ nhà luôn sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của khách. Họ cũng có động lực lớn hơn để làm hài lòng khách với hy vọng khách sẽ quay lại, giới thiệu thêm bạn bè đến thuê, vì số lượng phòng cho thuê thường rất ít. Do đó việc họ chăm sóc khách cực kỳ tốt.
Ngoài ra một số gia đình có những người trẻ có gu thiết kế, họ sẽ decor cái nhà của họ năm phòng là năm gu khác nhau, luôn rất độc lạ. Mỗi một lần khách tới sẽ ở một cái phòng mang phong cách khác nhau. Điều này tạo nên sự khác biệt mà khách sạn hoặc các căn hộ cao cấp cho thuê kiểu Airbnb khó có được. Khách có thể trải nghiệm những không gian mới mẻ mỗi lần đến, khiến việc lưu trú trở nên thú vị hơn.
Dẫu vậy, theo ông Lê Quốc Kiên mô hình này sẽ rất khó nhân rộng vì nó lệ thuộc vào vị trí. Chỉ những nhà nằm ở khu vực tập trung đông khách du lịch mới phù hợp. Bên cạnh đó, việc đăng ký kinh doanh cũng là trở ngại lớn, đặc biệt đối với những hộ cho thuê nhỏ lẻ hoặc có khách nước ngoài. Các thủ tục phức tạp này thường khiến chủ nhà gặp nhiều khó khăn khi chính thức hóa mô hình kinh doanh của mình.
