Vì sao nguồn cung tăng, nhiều người vẫn khó mua nhà?

Nguồn cung bất động sản nửa đầu năm tăng khoảng 40%, nhưng phần lớn có giá cao hoặc nằm xa trung tâm, trong khi lãi vay tăng, khiến nhiều người vẫn khó mua nhà.

Vợ chồng anh Minh, 35 tuổi, ở TP HCM, có khoảng 1 tỷ đồng tích lũy, dự tính vay thêm 2 tỷ đồng để mua căn hộ khoảng 3 tỷ. Thấy nhiều dự án mở bán, anh kỳ vọng có thêm lựa chọn phù hợp túi tiền.

Tuy nhiên, sau vài tháng anh tìm kiếm, căn hộ gần nơi làm việc chủ yếu có giá 4-6 tỷ đồng. Những dự án giá 3-3,5 tỷ đồng phần lớn nằm xa hơn, khiến thời gian đi lại tăng, trong khi gia đình vẫn phải vay 2-2,5 tỷ đồng trong 15 năm, lãi suất ưu đãi năm đầu 10%, sau đó thả nổi.

"Với khoản vay này, tiền gốc và lãi hàng tháng phải trả khoảng 27 triệu đồng, chiếm phần lớn thu nhập của hai vợ chồng. Khi hết thời gian ưu đãi, áp lực trả nợ còn lớn hơn", anh nói. Cuối cùng, vợ chồng anh quyết định tiếp tục thuê nhà.

Không chỉ anh Minh, nhiều trường hợp khác cũng từng nghĩ sẽ sớm mua được nhà khi nguồn cung tăng mạnh, nhưng kết quả không như kỳ vọng.

Báo cáo của Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận sáu tháng đầu năm, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung sơ cấp vượt 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40%, nhưng lượng tiêu thụ giảm 12%, còn 26.100 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ 20-30%.

Lý giải nghịch lý nguồn cung tăng, người dân vẫn khó mua nhà, các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân.

Trước hết là do nguồn cung mới chủ yếu phân bổ ở khu vực nằm ngoài trung tâm, không đáp ứng nhu cầu người mua. CBRE Việt Nam ghi nhận quý II, TP HCM sau sáp nhập có 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20%, trong đó gần 80% đến từ Bình Dương cũ.

Rào cản tiếp theo là giá. Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhìn nhận lượng hàng tăng không đồng nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện. Theo ông, trở ngại lớn nhất vẫn là giá sơ cấp cao khi hầu hết chi phí đầu vào đều tăng. Chi phí nhân công cao hơn khoảng 30-50% so với hai năm trước, giá vật liệu tăng, trong khi lãi vay của doanh nghiệp từ khoảng 10% trước đây có thể lên 14-15% một năm.

Một dự án thường mất 4-5 năm từ lúc mua đất, hoàn thiện pháp lý đến khi đưa sản phẩm ra thị trường. Chi phí vốn tích lũy trong thời gian này, cộng với marketing, môi giới và chính sách hỗ trợ bán hàng, cuối cùng được tính vào giá thành.

"Tất cả các chi phí này tăng khiến giá căn hộ sơ cấp trên thị trường bị đẩy lên cao", ông Thắng nói.

Theo đó, nguồn cung dù dịch chuyển ra xa trung tâm, mặt bằng giá toàn thị trường vẫn tăng. Giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 76 triệu đồng mỗi m2, tăng 16% so với cùng kỳ; thứ cấp khoảng 62 triệu đồng, tăng 26%.

Ở khu vực TP HCM cũ, lựa chọn vừa túi tiền càng hạn chế. Theo Savills TP HCM, nửa đầu năm, thị trường có khoảng 3.700 căn mới từ 7 dự án. Các đợt mở bán đều có giá trên 90 triệu đồng mỗi m2, trong đó 80% vượt 120 triệu đồng.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nói căn hộ dưới 50 triệu đồng mỗi m2 gần như vắng bóng. Nhiều dự án dịch chuyển xa trung tâm nhưng giá chưa giảm tương xứng với vị trí, hạ tầng kết nối và tiện ích công cộng tại một số khu vực cũng chưa theo kịp.

Ngoài ra, lãi vay cũng là một trở ngại lớn với người mua. Savills ghi nhận lãi vay mua nhà bình quân khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2025. Giá nhà cao cùng chi phí vốn tăng, người mua thận trọng, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống khoảng 32%.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, phân tích cùng kỳ năm ngoái, người mua có thể vay với lãi suất khoảng 6,5-6,8% một năm, cố định hai năm. Hiện mức vay tương tự nhưng lãi suất khoảng 10,5-11%, chỉ cố định năm đầu, sau đó lãi thả nổi có thể lên 13-14% một năm.

"Giả sử trước đây vay 1 tỷ đồng, thì nay với mặt bằng lãi suất cao, áp lực chi phí có thể tương đương khoản vay 2 tỷ đồng. Đây là rào cản lớn với người mua nhà", ông nói.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cũng chỉ ra tác động của lãi suất càng rõ khi đặt trong tương quan với thu nhập. Với căn nhà giá 3 tỷ đồng, nếu vay 70%, tương đương 2,1 tỷ đồng trong 20 năm, ở lãi suất 9% một năm, khoản trả khoảng 19 triệu đồng mỗi tháng. Khi lãi suất tăng lên 13% một năm, số tiền có thể lên gần 25 triệu đồng. Nếu tổng nghĩa vụ trả nợ không vượt 40% thu nhập, hộ gia đình cần thu nhập ổn định trên 60 triệu đồng mỗi tháng, mức này chưa phổ biến với người làm công ăn lương tại các đô thị lớn.

Ngay cả khi giá nhà điều chỉnh vài phần trăm, ông cho rằng khả năng chi trả cũng chưa cải thiện đáng kể bởi giá trị tuyệt đối của căn nhà vẫn cao. Một căn 3 tỷ đồng giảm 5% tương đương 150 triệu đồng, trong khi người mua vẫn phải chuẩn bị hàng trăm triệu đến một tỷ đồng vốn tự có và gánh khoản vay lớn trong nhiều năm.

Theo ông Đán, áp lực lãi suất còn có thể lan sang thị trường thứ cấp. Nhiều khoản vay mua nhà chỉ được ưu đãi trong 6-18 tháng trước khi chuyển sang thả nổi. Những khách hàng vay giai đoạn 2024-2025 đang lần lượt hết thời gian ưu đãi. Khi khoản trả hàng tháng tăng, một bộ phận chủ nhà có thể phải bán lại tài sản, làm nguồn cung thứ cấp tăng.

Thanh khoản còn chịu tác động khi nhà đầu tư chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường sơ cấp. Theo số liệu DKRA ghi nhận, khoảng 70-75% người mua thuộc nhóm đầu tư, trong đó khoảng 80% sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất lên 10-14%, nhóm này thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Ông Đán dự báo trong 6-12 tháng tới, nguồn cung mới vẫn tiếp tục ra thị trường theo kế hoạch của các chủ đầu tư. Nếu cơ cấu sản phẩm, giá nhà và chi phí vay chưa thay đổi, lượng hàng tồn có thể tăng nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân chưa được cải thiện.

"Thị trường chỉ phục hồi bền vững khi nguồn cung phù hợp hơn với thu nhập và khả năng vay của người có nhu cầu ở thực", ông Đán nhận định.