Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Dòng vốn đầu cơ giảm khiến lực cầu giảm
Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán trong năm2025 đạt từ 80% đến 90%, thậm chí nhiều dự án bán hết hàng ngay trong ngày. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới mức 50%. Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá đây là một nghịch lý so với đà tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Thực tế cho thấy, nguồn cung bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng này xuất phát từ việc tháo gỡ thành công các điểm nghẽn pháp lý, giúp nhiều dự án lớn của các chủ đầu tư uy tín đủ điều kiện tham gia thị trường.
Về mặt phân bổ địa lý, ông Nguyễn Văn Đính đưa ra các số liệu đo lường cụ thể: Khu vực miền Bắc dẫn đầu với tỷ lệ 44% lượng nguồn cung cả nước, giảm 13% so với cùng kỳ. Khu vực miền Trung chiếm 18%, ghi nhận mức tăng trưởng 6%. Khu vực phía Nam chiếm 37%, cũng tăng 6% so với cùng kỳ và đang dần lấy lại vị thế vốn có.
“Cơ cấu sản phẩm hiện nay vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ và nhà ở thương mại”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
Điểm đáng lưu ý nằm ở sự thay đổi bản chất của lực cầu. Lực cầu đo lường được đang tăng mạnh nhờ sự phát triển của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Lực cầu thực tế xuất hiện nhiều hơn và ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế và tạo dòng tiền ổn định.
"Lực cầu đang bị 'thuần hóa' mạnh mẽ và có tính chọn lọc rất cao. Sự biến mất của dòng vốn đầu cơ là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường sụt giảm", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Về mặt bằng giá, thị trường bất động sản phía Nam đang có xu hướng đi ngang. Mức giá bình quân cho phân khúc căn hộ tại đây đạt khoảng 108 triệu đồng mỗi m².
“Đây là mức giá tương đối cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân, dù đã có sự cải thiện rõ rệt so với giai đoạn căng thẳng cuối năm 2024 và đầu năm 2025”, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.
Điểm sáng lớn nhất về giá tập trung ở các khu vực phía Đông và Đông Bắc TP. HCM. Đây là những khu vực cung cấp nguồn cung căn hộ dồi dào với mức giá dao động từ 55 triệu đến 60 triệu đồng mỗi m², giá bình quân đạt khoảng 58 triệu đồng mỗi m².
Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là dòng tiền eo hẹp và chi phí vốn tăng cao. Lãi suất điều chỉnh tăng gây áp lực lớn lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Nhằm tháo gỡ nút thắt này, vừa quaChính phủ đã có cuộc họp với hệ thống ngân hàng để tìm giải pháp giảm lãi suất cho vay nhằm kích cầu thị trường.
Ba mũi nhọn chiến lược
Để đưa thị trường vượt qua giai đoạn chuyển giao, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất ba nhóm chiến lược cốt lõi cho các địa phương và doanh nghiệp.
Thứ nhất, đẩy mạnh liên kết hạ tầng và phát triển đô thị đa cực. Việc phát triển hạ tầng giao thông giao thoa liên vùng là yếu tố quyết định để tạo không gian phát triển mới. TP. HCM cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đường vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc hướng tâm, cao tốc liên vùng và tuyến đường kết nối sân bay quốc tế Long Thành. Khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, khoảng cách địa lý giữa các vùng đô thị sẽ được rút ngắn. Hạ tầng giao thông tốt sẽ kích hoạt dòng tiền và tạo làn sóng di cư tự nhiên từ khu vực nội đô chật hẹp ra các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, đột phá chính sách và linh hoạt hóa giải pháp tài chính. Việc đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện. Ở góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần chủ động bắt tay với các tổ chức tín dụng để thiết kế các giải pháp tài chính đặc biệt. Các giải pháp này bao gồm việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, giãn tiến độ thanh toán và giảm chi phí tiếp cận nguồn vốn.
Thứ ba, tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng thực chất. Ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị các doanh nghiệp nên chủ động giảm biên lợi nhuận, chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ phân khúc cao cấp sang các sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Doanh nghiệp cần tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để tạo dòng tiền quay vòng nhanh, giúp thị trường cân bằng trở lại.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần thay đổi tư duy phát triển dự án. Thay vì chỉ tập trung vào việc bán hàng, doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng công trình thông qua thiết kế xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường và hoàn thiện dịch vụ vận hành sau bàn giao.
"Trong chu kỳ mới, khách hàng không đánh giá dự án tại thời điểm mua, họ tập trung trải nghiệm thực tế, tiện ích vận hành và khả năng sinh dòng tiền khai thác sau đầu tư. Khu vực phía Đông TP. HCM cũ là một ví dụ điển hình khi hội tụ các đại đô thị đồng bộ, chất lượng hạ tầng đạt chuẩn quốc tế và mang lại giá trị thực cho cộng đồng cư dân", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
