VCBS: Dòng tiền từ bán hàng của doanh nghiệp địa ốc vẫn hạn chế

Thị trường bất động sản được đánh giá đã vượt qua điểm đảo chiều và bắt đầu bước vào chu kì tăng trưởng mới từ năm 2025, được hỗ trợ tích cực bởi hành lang pháp luật mới bắt đầu đi vào thực tiễn và thúc đẩy nguồn cung. Tâm lý người mua nhà tiếp tục cải thiện đối với cả nhu cầu để ở lẫn đầu tư, bắt đầu chấp nhận các sản phẩm có rủi ro cao hơn. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn tái cấu trúc và khởi động lại hoạt động triển khai, ra mắt dự án.

Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết sau giai đoạn hạn chế đầu tư mới để tập trung tái cấu trúc, xử lý nghĩa vụ tài chính và quan sát tình hình thị trường, các chủ đầu tư địa ốc đã bắt đầu khởi động trở lại hoạt động triển khai và ra mắt các dự án, phân khu mới trong năm 2024.

Theo đó, nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện triển khai trở lại. Nhiều doanh nghiệp đã cơ bản hoàn thành xử lý các nghĩa vụ trái phiếu, đưa trạng thái tài chính về mức an toàn và vượt qua giai đoạn thanh lọc của thị trường. Các chủ đầu tư tranh thủ ra mắt dự án lúc mặt bằng giá thị trường đang bị đẩy cao, nguồn cung thị trường chưa vào giai đoạn tăng mạnh.

Tuy nhiên, do thị trường chỉ mới bước sang giai đoạn hồi phục và chưa có tính lan tỏa mạnh, các doanh nghiệp vẫn tương đối thận trọng trong hoạt động đầu tư dự án mới, chủ yếu tập trung triển khai và ra hàng tại các phân khu tiếp theo tại dự án đã được kinh doanh trước đó. Hoặc tại các dự án đã sẵn sàng về mặt bằng và tình trạng pháp lý, nằm tại khu vực đang có sức cầu tốt và diễn biến giá tích cực trong giai đoạn vừa qua. 

Về tình hình nguồn vốn, theo nhóm phân tích, mặc dù đã có sự cải thiện từ nền thấp, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức khá trầm lắng, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Nguyên nhân là do nhiều doanh nghiệp đã mất uy tín nghiêm trọng với nhà đầu tư và tổ chức tư vấn/ bảo lãnh sau giai đoạn khủng hoảng 2022 – 2023. Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại, thắt chặt các quy định phát hành trái phiếu như yêu cầu xếp hạng tín nhiệm, tiêu chí về nhà đầu tư chuyên nghiệp. Do đó, các lô trái phiếu phát hành mới thường chỉ nằm tại các doanh nghiệp có uy tín tốt, có tài sản đảm bảo và pháp lý dự án rõ ràng.

Trong khi đó, dòng tiền từ bán hàng tại dự án vẫn khá hạn chế do thị trường chỉ mới giao dịch sôi động trở lại tại một số khu vực và phân khúc nhất định. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã siết chặt việc đặt cọc, bán nhà hình thành trong tương lai.

Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản đã tích cực huy động dòng tiền từ các nguồn khác để phục vụ nhu cầu đầu tư dự án.

Cụ thể, nguồn vốn tín dụng được đẩy mạnh huy động trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức hợp lý và các ngân hàng tích cực đẩy mạnh cho vay. 

Song, theo VCBS, việc huy động nguồn vốn trên là không dễ dàng với nhiều doanh nghiệp do yêu cầu cao về tình trạng pháp lý dự án; tiêu chuẩn về tỷ lệ đòn bẩy, phương án tài chính và kế hoạch trả nợ. 

Còn các doanh nghiệp có tín hiệu tích cực từ dự án và hoạt động kinh doanh thời gian vừa qua đã tận dụng cơ hội để thực hiện các đợt phát hành cổ phiếu và huy động vốn hợp tác đầu tư.