Lợi dụng kẽ hở đấu giá đất

Trả giá 30 tỷ đồng cho 1m2 đất ở huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội rồi dừng đấu giá ở vòng cuối cùng khiến buổi đấu giá bất thành, những người này đã bị tạm giữ vì có dấu hiệu thao túng, không cho lô đất được trúng đấu giá thành công.

Không chỉ Sóc Sơn, các vụ đấu giá từng gây xôn xao dư luận khi trả giá hàng trăm triệu đồng/m2 tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, Quốc Oai... rồi bỏ cọc hoặc không hoàn thành nghĩa vụ tài chính diễn ra liên tục trong những tháng gần đây. Có thể thấy, có rất nhiều kẽ hở nếu không đã không các đối tượng đã không thể lợi dụng dẫn đến tình trạng này.

Trước hết xét về phương thức, đấu giá là một hình thức mua bán tài sản có thông lệ quốc tế, được diễn ra công khai. Những người tham gia đấu giá sẽ lần lượt trả giá từ mức thấp cho đến mức cao nhất và đến khi không còn trả giá hơn nữa, người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Trình tự đấu giá thường có hai hình thức là trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai. 

Tại Nhật Bản, hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; còn hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá. Việc t 

Ở Pháp, mỗi phiên bán đấu giá tài sản sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp. Tuy nhiên, người có tài sản bán đấu giá sẽ đưa ra mức giá tối thiểu và phải được đấu giá viên - người am hiểu thị trường đồng ý.

Đa phần các nước đều đấu giá trực tiếp, ai trả giá cao là người thắng chứ không trả giá qua nhiều vòng từ vòng 1, vòng 2... đến tận 6 vòng như vụ việc vừa qua. Chính việc lo ngại các cá nhân tham gia đấu giá thông đồng nhau cùng trả giá thấp nên nhiều huyện áp dụng quy định đấu giá từng vòng, nhưng việc này cũng phản tác dụng.

Theo thông lệ đấu giá quốc tế, chỉ cần không có người trả giá cao hơn, ba tiếng kẻng sẽ kết thúc toàn bộ cuộc đấu giá và tìm ra người trả giá cao nhất. Phải làm cho những người tham gia đấu giá ngay lập tức quyết định, đấu giá thắng mà bỏ cuộc sẽ mất cọc. 

Việc đấu giá từng vòng, sau mỗi vòng tăng lên bao nhiêu %, rồi đấu giá 5 vòng đến vòng cuối cùng huỷ bỏ là cả phiên đấu giá bất thành. Làm như vậy sẽ tạo ra kẽ hở để người đấu giá lợi dụng vì phải đủ 6 vòng mới kết thúc.

Ngoài ra, mức cọc không phù hợp cũng là một kẽ hở để các đối tượng lợi dụng thao túng phiên đấu giá hoặc trả giá cao rồi bỏ cọc để tạo hiệu ứng truyền thông và bán các lô đất xung quanh.

Đối với các khu đất có diện tích nhỏ vài chục m2 hay vài trăm m2 thì mức cọc phải khác những lô đất to có diện tích hàng nghìn m2. Bởi nếu tính theo diện tích, ví dụ mức cọc 5 triệu/m2 thì các lô đất lớn sẽ có mức cọc 5 - 10 tỷ đồng hoặc 1 ha cọc có thể đến 50 tỷ đồng.

Trong khi đó, các lô đất nhỏ vài chục m2 đến hơn 100m2 lại có mức cọc quá thấp, dễ dẫn đến đối tượng thao túng lợi dụng để đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Diện tích đất bé thì mức cọc phải cao và ngược lại, tốt nhất là phụ thuộc vào khối lượng đấu giá và giá đất tại thời điểm đấu giá. Mức cọc này không nên cố định mà nên để ban đấu giá tự quyết định.

Cuối cùng là chế tài xử lý các hành vi thao túng. Do quy định đấu giá có kẽ hở ngay từ đầu nên nhiều đối tượng họ vận dụng đúng quy định và thao túng phiên đấu giá hoặc phá cho phiên đấu giá bất thành.

Những người trả giá bất thường trong các phiên đấu giá đất có thể họ không hiểu biết về pháp luật nhưng cũng có thể họ rất am hiểu về pháp luật và đang lợi dụng những kẽ hở của quy định đấu giá nên mới không sợ bị bắt.

Việc đưa ra những quy định có kẽ hở ngay từ đầu khiến cho hành vi thao túng của các đối tượng thực hiện dễ dàng. Sau đó, việc điều tra và xác định vi phạm của các đối tượng này cũng gặp nhiều khó khăn vì họ không vi phạm các quy định mà bên đấu giá đưa ra.

Có thể họ có ý đồ thao túng buổi đấu giá đất và đang "giễu cợt" lại chính những quy định đấu giá có nhiều kẽ hở đó. Muốn hạn chế tình trạng này chỉ có cách sửa lại phương thức đấu giá và phương pháp xác định tiền cọc phù hợp với diện tích và giá đất.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Tổ tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia