Ký giấy bán đất làm tin cho khoản vay 6 tỷ đồng
Theo trình bày của ông C. (ngụ tỉnh Ninh Bình), ông và bà T. quen biết từ trước. Năm 2022, vợ chồng ông C. vay của bà T. số tiền 6 tỷ đồng để trả nợ ngân hàng và đầu tư kinh doanh.
Trong đó, 5,5 tỷ đồng được hai bên xác nhận bằng văn bản cam kết, còn 500 triệu đồng được chuyển khoản nhưng không lập giấy tờ. Số tiền cho vay được bà T. chuyển nhiều lần vào tài khoản ngân hàng của ông C.
Để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, bà T. yêu cầu vợ chồng ông C. chuyển nhượng cho bà 2 thửa đất với tổng diện tích hơn 800m2 tại tỉnh Ninh Bình. Sau đó, bà T. tự làm thủ tục sang tên, vợ chồng ông C. không hay biết.
Việc chuyển nhượng hai thửa đất chỉ hoàn tất trên giấy tờ; trên thực tế, vợ chồng ông C. vẫn tiếp tục sử dụng để kinh doanh nhà hàng.
Sau đó, khi thu xếp được tiền trả nợ để xin chuộc lại hai thửa đất, vợ chồng ông C. không tìm thấy bà T. Hai người nghe thông tin bà T. bị công an bắt giam nên không thể gặp để làm thủ tục nhận chuyển nhượng lại đất.
Do đó, vợ chồng ông C. khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hủy hai hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký với bà T. và hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) đã cấp cho bà T.
Tại biên bản lấy lời khai ở trại tạm giam, bà T. khẳng định giao dịch là mua bán thật. Theo bà, do vợ chồng ông C. mất khả năng trả nợ ngân hàng nên đề nghị bà mua lại đất.
Hai bên thỏa thuận giá 6 tỷ đồng; bà đã thanh toán khoản nợ hơn 5 tỷ đồng của vợ chồng ông C. tại ngân hàng và hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng hợp pháp.
Sau khi được cấp sổ hồng, bà T. cho vợ chồng ông C. tiếp tục sử dụng đất vì họ đang kinh doanh, còn bà chưa có nhu cầu sử dụng. Bà T. không đồng ý với yêu cầu khởi kiện nhưng cho biết sẵn sàng ưu tiên bán lại nếu vợ chồng ông C. mua theo giá thị trường.
UBND cấp xã xác nhận hai hợp đồng chuyển nhượng đất đã được chứng thực đúng trình tự pháp luật, hồ sơ đầy đủ, đất không có tranh chấp tại thời điểm giao dịch. Cơ quan này cho rằng các bên tự nguyện ký kết và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi thực hiện thủ tục hành chính.
Tại bản án sơ thẩm ngày 24/9/2024, TAND tỉnh Nam Định (nay là TAND tỉnh Ninh Bình) không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông C.
Tòa xác định giao dịch mua bán, không phải giả tạo
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông C. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định hai thửa đất có nguồn gốc do bố mẹ ông C. tặng cho và đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, đủ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
Hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông C. và bà T. đều được lập thành văn bản, chứng thực đúng trình tự tại UBND xã; các bên trực tiếp ký kết, tự nguyện và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Theo tòa phúc thẩm, vợ chồng ông C. cho rằng việc chuyển nhượng đất chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngoài lời khai và bản cam kết viết tay, phía nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ thể hiện rõ thỏa thuận vay tài sản, cũng không chứng minh được việc trả lãi định kỳ.
Trong khi đó, bà T. khẳng định đây là giao dịch mua bán thật, đã thanh toán đủ tiền và chỉ cho vợ chồng ông C. tiếp tục sử dụng đất do chưa có nhu cầu khai thác.
Hội đồng xét xử nhận định nội dung bản cam kết chủ yếu thể hiện quyền chuộc lại tài sản sau khi đã chuyển nhượng, không đủ cơ sở xác định tồn tại hợp đồng vay tài sản hay giao dịch giả tạo.
Ngoài ra, tòa phúc thẩm cũng xác định việc cấp hai sổ hồng mang tên bà T. là hợp pháp, do được thực hiện trên cơ sở các hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Vì vậy, yêu cầu hủy hai sổ hồng và khôi phục quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C. không có căn cứ chấp nhận.
Từ các phân tích trên, TAND tối cao tại Hà Nội quyết định bác toàn bộ kháng cáo của vợ chồng ông C., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
