Tự ý xây nhà quá diện tích đất ở có được chuyển đổi để cấp sổ đỏ?

Một công dân phản ánh có một thửa đất hơn 2.000m2 do người bố nhận chuyển nhượng từ ông nội, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2006. Tuy nhiên, trong đó, chỉ 40m2 được công nhận là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. 

Cùng thời gian đó, gia đình đã xây dựng căn nhà kiên cố rộng khoảng 100m2 trên phần đất này. Đến năm 2020, khi người bố muốn tách thửa và cho tặng đất cho con để xây dựng nhà ở riêng thì văn phòng đăng ký đất đai từ chối, với lý do diện tích nhà xây vượt quá diện tích đất ở được công nhận (vượt 60m2); không thể tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hay cấp Giấy chứng nhận mới.

Công dân cho biết, gia đình đã làm việc với địa phương nhiều năm, nhưng sự việc vẫn không được giải quyết, không có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ. 

Các con cháu không thể xây dựng nhà ở riêng trên phần đất của ông bà để lại, dù đất có sổ đỏ và không có tranh chấp gì. 

Công dân thắc mắc, trường hợp trên có được xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở hay không và trình tự, thủ tục cụ thể cần làm là gì? Có thể xin điều chỉnh, hợp thức hóa phần nhà đã xây dựng vượt diện tích đất ở hay không? 

Đồng thời, trong trường hợp nhà đã xây hơn 15 năm, có được xem xét cấp đất ở theo hiện trạng sử dụng và tạo điều kiện tách thửa cho con cái không?

Trả lời vấn đề này, liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai nêu rõ về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 44 Nghị định số 102/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Đối với hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn thì theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai. Còn về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Điều 12 Nghị định số 102.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, Bộ đề nghị công dân liên hệ với Phòng Nông nghiệp và Môi trường địa phương ở tỉnh để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Với trường hợp công dân nêu, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường người sử dụng đất cần phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng phần đất ở vượt quá.  Cụ thể, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng đất. 

Đồng thời, Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, việc người sử dụng đất tự ý xây nhà vượt quá diện tích đất ở trên sổ đỏ, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất sẽ bị phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 123/2024. Người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích đất ở vượt quá sang đất ở.

Về việc cấp sổ đỏ, theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai xảy ra trước ngày 1/7/2014 vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. Trường hợp này được hướng dẫn cụ thể tại khoản 3 và khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024.