Trả 1,5 tỷ đồng mua đất, chưa kịp sang tên đã bị phong tỏa

Chủ đất vướng nợ, bên mua không thể sang tên

Theo trình bày của ông C. (ngụ tỉnh Lâm Đồng), tháng 4/2024, vợ chồng ông có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L. một thửa đất trồng cà phê, diện tích 6.570m2 tại Lâm Đồng, với giá 1,7 tỷ đồng.

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng. Thời điểm giao dịch, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang thế chấp tại ngân hàng.

Sau khi tất toán khoản vay để nhận lại giấy chứng nhận, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Vợ chồng ông C. tiếp tục giao 1,3 tỷ đồng cho bên bán, nâng tổng số tiền đã thanh toán lên 1,5 tỷ đồng. Hai bên thống nhất 200 triệu đồng còn lại sẽ được thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.

Tuy nhiên, trong quá trình làm thủ tục, hồ sơ sang tên bị trả lại do thửa đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của bà G., người đang khởi kiện đòi nợ vợ chồng ông L.

Theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự vào tháng 9/2024, vợ chồng ông L. có nghĩa vụ trả bà G. 950 triệu đồng. Biện pháp phong tỏa thửa đất tiếp tục được duy trì để bảo đảm thi hành án.

Đến tháng 11/2024, cơ quan thi hành án dân sự ban hành quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Vợ chồng ông C. cho rằng mình đã giao phần lớn tiền mua đất nên khởi kiện, đề nghị Tòa án buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn tất thủ tục sang tên và giao giấy chứng nhận. Hai người đồng ý thanh toán số tiền 200 triệu đồng còn lại theo thỏa thuận.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông L. thừa nhận đã nhận 1,5 tỷ đồng từ bên mua đất nhưng không trả nợ cho bà G. Trong khi đó, bà G. cho rằng việc chuyển nhượng ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình và việc thi hành án.

Hợp đồng ký trước khi phong tỏa, Tòa phúc thẩm công nhận hiệu lực

Xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 2 - Lâm Đồng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông C.; đồng thời tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng vô hiệu. Tòa không giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu trong vụ án này.

Về nghĩa vụ tài chính, Tòa sơ thẩm buộc vợ chồng ông L. hoàn trả cho vợ chồng ông C. số tiền 1,5 tỷ đồng, kèm lãi chậm trả theo quy định. Ngược lại, vợ chồng ông C. phải trả lại thửa đất diện tích 6.570m2 cho vợ chồng ông L.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông C. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Lâm Đồng nhận định hợp đồng chuyển nhượng được hai bên ký và công chứng đúng quy định.

Tại thời điểm giao dịch, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp và chưa bị kê biên. Vợ chồng ông L. là người đứng tên trên giấy chứng nhận và là bên chuyển nhượng. Từ đó, Tòa phúc thẩm xác định tại thời điểm ký kết, giao dịch đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Tòa phúc thẩm cũng xác định giao dịch là có thật. Trước khi ký hợp đồng, vợ chồng ông C. đã giao tổng cộng 1,5 tỷ đồng trên giá chuyển nhượng 1,7 tỷ đồng để bên bán tất toán khoản vay ngân hàng. Sau khi giải chấp, bên bán đã giao toàn bộ đất cho bên mua quản lý, sử dụng. Việc thủ tục sang tên không hoàn tất xuất phát từ quyết định phong tỏa tài sản.

HĐXX cho rằng các quyết định phong tỏa, công nhận thỏa thuận về nghĩa vụ trả nợ và kê biên tài sản đều phát sinh sau thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Vì vậy, không có căn cứ xác định giao dịch được lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

Tòa phúc thẩm cũng nhận định, tại thời điểm áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nghĩa vụ của vợ chồng ông L. đối với bà G. thấp hơn giá trị thửa đất. Do đó, việc áp dụng biện pháp bảo đảm đối với toàn bộ thửa đất cần được xem xét trong phạm vi nghĩa vụ phải thi hành.

Từ các căn cứ trên, TAND tỉnh Lâm Đồng xác định hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông C. Hai người được thực hiện thủ tục đăng ký, sang tên quyền sử dụng đất và có trách nhiệm thanh toán nốt 200 triệu đồng cho bên bán theo thỏa thuận.

(Tham khảo Bản án số 539/2026/DS-PT ngày 9/9/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng)