Không để giá trị đất rơi vào tay người có lợi thế thông tin
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị. Khi sửa Luật Đất đai, bài toán không chỉ là làm thế nào để đất được định giá đúng, mà tạo ra từ đâu, phân chia lợi ích thế nào.?
Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị. Ảnh: Phùng Linh.
Tại Hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng giá trị đất đai không chỉ do người đang nắm quyền sử dụng đất tạo ra.
Theo ông, một quyết định quy hoạch, một tuyến đường, nhà ga, trường học hay công viên do Nhà nước đầu tư có thể làm thay đổi rất lớn khả năng tiếp cận và giá trị của cả một khu vực. Bên cạnh đó, sự phát triển của cộng đồng, mật độ dân cư, mạng lưới dịch vụ và các hoạt động kinh tế cũng góp phần tạo nên giá trị đất đai.
“Vì vậy, quy hoạch vừa là công cụ kiến tạo phát triển, vừa là một quyền lực phân phối lợi ích”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.
Theo ông, nếu thiếu minh bạch, thông tin quy hoạch có thể bị khai thác để trục lợi. Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, phần lớn giá trị được tạo ra từ đầu tư công và sự phát triển của cộng đồng có thể rơi vào tay một số chủ thể có lợi thế thông tin hoặc tình cờ được hưởng lợi. Ngược lại, nếu điều tiết quá mức, động lực đầu tư và các quyền lợi hợp pháp cũng có thể bị suy giảm.
Cần thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm
Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, một cơ chế hợp lý cần bảo đảm ít nhất ba yêu cầu: công khai, minh bạch quá trình quy hoạch; đánh giá đầy đủ tác động phân phối của các quyết định phát triển; đồng thời thu hồi một phần hợp lý giá trị tăng thêm của đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.
Ông cho rằng mọi quá trình phát triển đất đai đều tạo ra cả người được hưởng lợi và người phải chịu chi phí. Nhà đầu tư cần có lợi nhuận hợp lý; Nhà nước cần nguồn lực để phát triển hạ tầng; người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống; trong khi cộng đồng cần được hưởng lợi từ không gian sống và hệ thống dịch vụ ngày càng tốt hơn.
“Nếu lợi ích bị phân chia quá chênh lệch, ngay cả những dự án có hiệu quả kinh tế cũng khó bảo đảm tính bền vững về mặt xã hội. Ngược lại, một cơ chế phân chia lợi ích công bằng sẽ tạo ra sự đồng thuận, giảm khiếu kiện, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và qua đó làm gia tăng chính giá trị của dự án”, ông phân tích.
Từ góc nhìn này, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng biến giá trị đất đai thành nguồn lực phát triển không phải là một thao tác tài chính đơn lẻ, mà là cả một chuỗi vận hành thể chế. Trong đó, quy hoạch có vai trò kiến tạo giá trị; quyền sử dụng đất ổn định tạo động lực đầu tư; dữ liệu giúp làm hiển lộ giá trị; thị trường hỗ trợ phân bổ nguồn lực; các công cụ tài chính thực hiện chức năng điều tiết; còn cơ chế chia sẻ lợi ích tạo ra sự đồng thuận.
“Chỉ khi toàn bộ chuỗi này vận hành thông suốt, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực chiến lược và lợi thế cạnh tranh của quốc gia”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, cần thu hồi một phần hợp lý giá trị tăng thêm của đất từ quy hoạch... để tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở và cộng đồng.
TS. Lại Thị Phương Thảo, Trưởng Ban Biên tập - Tạp chí Pháp luật và phát triển cho rằng, cần xem xét phần giá trị tăng thêm của đất hình thành từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quyết định của Nhà nước cùng với công sức đầu tư của người sử dụng đất.
"Cơ chế điều tiết vì vậy phải tính đến lợi ích cộng đồng cũng như chi phí của những chủ thể chịu ảnh hưởng", TS. Thảo nói.
Theo bà, Nhà nước cũng cần điều phối các quan hệ lợi ích phát sinh trong quá trình khai thác và gia tăng giá trị đất đai.
Đây là vấn đề đặc biệt của quản trị nguồn lực đất đai, bởi quá trình đưa đất đai vào phát triển không chỉ tạo ra giá trị mà đồng thời làm phát sinh câu hỏi về việc giá trị đó được tạo ra từ đâu, thuộc về ai và được phân phối như thế nào giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư và cộng đồng.
Những câu hỏi này càng trở nên quan trọng hơn khi chuyển từ tư duy "quản lý đất đai" sang "quản trị nguồn lực đất đai".
