TP HCM xuất hiện nhiều giao dịch ngầm bất động sản không sổ tại các dự án

Mới đây, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM đã thông báo một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn, theo Cổng TTĐT Bộ Nông nghiệp và Môi trường.   

Cụ thể, đầu tháng 1/2026, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an Thành phố phản ánh qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án liên quan đến lĩnh vực bất động sản, đơn vị nhận thấy nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, môi giới không chính thống.

Người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “QSDĐ hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế”, dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng QSDĐ nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Tình hình thực hiện dự án nhà ở trên địa bàn TP HCM thời gian qua cho thấy, một số chủ đầu tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án, đã lách luật, chuyển nhượng QSDĐ cho người mua dưới nhiều hình thức như hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn xây dựng nhà ở... khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định.

Thậm chí tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính để được cấp sổ hồng nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm, nhà đầu tư cấp 1 sau khi nhận chuyển nhượng lại tiếp tục bán giấy tay cho nhà đầu tư cấp 2, 3.

Điều này tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng do các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ.

Hậu quả để lại là người dân không được cấp sổ hồng, phát sinh tranh chấp, sự việc kéo dài nhiều năm và gây khó khăn trong công tác xử lý, người dân cũng gặp khó khăn trong việc thu hồi lại giá trị tài sản đã chi trả.

Trước tình hình trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM thông báo một số điều người dân cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn.

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện cần thiết.

Trong đó có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Trừ một số trường hợp theo quy định (như thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư...).

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án; QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện trên, còn phải đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM khuyến nghị người dân khi giao dịch bất động sản cần lưu ý kỹ các nội dung trên và chỉ thực hiện giao dịch khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan. Người dân có thể chủ động liên hệ với UBND xã, phường, nơi có đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn và cung cấp các thông tin cần thiết theo quy định trước khi xác lập giao dịch.