Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hồi trung tuần tháng 12/2021 đã ghi dấu ấn với mức trúng thầu kỷ lục cho một lô đất có diện tích hơn một ha. Tuy nhiên, động thái bỏ cọc của doanh nghiệp sau đó đã làm dấy lên nhiều quan điểm nghi ngại và trái chiều nhau. Những thông tin liên tiếp, gần như chưa có tiền lệ cũng các sự kiện liên tiếp diễn ra càng làm cho các cái nhìn về phiên đấu giá Thủ Thiêm có phần e ngại và tiêu cực. Tuy nhiên, có một vài khía cạnh cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra đánh giá về phiên đấu giá Thủ Thiêm, cũng như quyết định hướng đi tiếp theo trong việc giao đất cho các nhà đầu tư của thành phố.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: Lê Tùng
Dưới góc độ một người làm nghiên cứu, tôi cho rằng quy hoạch một thành phố là một bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm. Đó là bài toán tính toán các chiến lược phát triển cho hạ tầng. Tuy nhên, đây cũng là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực hợp lý. Từ góc nhìn này chúng tôi xin có các khuyến nghị sau.
Thứ nhất, Thủ Thiêm nên tiếp tục đẩy mạnh phát triển các ngành kinh tế phù hợp với đô thị tinh hoa, với các giá trị xanh, bền vững, chứ không chỉ bất động sản nhà ở. Tại đây cũng cần có quy hoạch cho việc phát triển các ngành kinh tế thích hợp, đặc biệt là tài chính, ngân hàng, công nghệ cao và cả công nghiệp giải trí. Những ngành kinh tế này thích hợp với đô thị, và thu hút dần các hoạt động mới ra khỏi khu trung tâm cũ, vừa mang hiệu quả kinh tế của hoạt động giao thông, vừa tránh xung đột với các giá trị văn hóa cần được bảo tồn.
Bảng chỉ số nhà TP HCM – HPI. Nguồn: Vars
Thứ hai, chính quyền thành phố cần có kế hoạch hoàn thiện phần hạ tầng công cộng của Thủ Thiêm, bao gồm hệ thống giao thông công cộng kêt nối nơi này với các khu vực xung quanh, các công trình như nhà hát của thành phố, hệ thống công viên, bảo tàng..... Không phải lợi ích thương mại, mà sự chia sẻ các lợi ích công cộng cho người dân toàn thành phố được hưởng, mới là lợi ích và hiệu quả thực sự cho người dân.
Thứ ba, TP HCM nên xem xét việc tiếp tục cho đấu giá để chuyển giao các lô đất còn lại của khu đô thị Thủ Thiêm, có thể tham khảo và điều chỉnh về mặt kỹ thuật. Các lợi ích cần được xem xét và đánh giá dựa vào sự phát triển của thành phố, trên cơ sở coi diện tích đất công này là tài nguyên chứ không phải là lợi ích của sản phẩm đầu cơ. Diện tích đất vàng còn lại này chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào, cần thu về lợi ích tài chính tối đa cho thành phố, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội.
Diễn biến giá căn hộ tại Thủ Thiêm từ quý I/2020 đến quý I/2022. Nguồn: Vars
Cấu trúc của các khu bất động sản siêu giàu trong tương quan thành phố nhìn chung khá giống nhau giữa các quốc gia. Giá bất động sản ở các thành phố sẽ ngày càng đắt lên theo sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc tăng giá này không như nhau tại mọi vị trí.
Giá nhà đất sẽ tăng rất mạnh ở khu trung tâm - nơi mà mật độ tập trung các hoạt động thương mại trong khi nguồn cung khan hiếm. Do đó, cần phải phân bố hợp lý đâu là vùng tài nguyên giải quyết bài toán kinh tế và đâu là khu vực cung ứng cho các vấn đề về xã hội. Những vùng đất trung tâm, có giá trị cao cần được ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, thu hút nguồn lực về cho thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại kém hơn sẽ được để dành để giải quyêt các vấn đề xã hội, đó mới là cách phân bổ tài nguyên hợp lý.
Thủ Thiêm, có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự như các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mai cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Pudong (Thượng Hải, Trung Quốc). Do đó, nơi này cần được xem xét không chỉ giới hạn trong các vị trí lân cận, mà còn trong tương quan với các khu đô thị cao cấp của thế giới hay khu vực. Không phải ngẫu nhiên mà lô đất tại vị trí thế này được gọi là khu đất vàng.
Hiện tại, giá bất động sản Manhattan (NewYork) thuộc hàng đắt nhất thế giới, Bên cạnh việc quy hoạch hạ tầng và giao thông, Mahattan có một lịch sự thay đổi nhiều lần để đặt mình vào vị trí trung tâm của New York và thế giới. Trong đó, quan trọng nhất là sự thay đổi về cấu trúc kinh tế, di dời các ngành công nghiệp nặng, công nghiệp sản xuất ra ngoài và tập truing vào ngành công nghiệp tài chính, thời trang, giải trí, công nghệ cao và y sinh... với các giá trị xanh và phát triển bền vững được đảm bảo hơn, trong khi giá trị trị thương mại tăng cao hơn hàng chục lần. Tương tự, Pudong, Thượng Hải cũng được quy hoạch phát triển với một chiến lược đúng đắn, góp phần gia tăng giá trị, hút nguồn vốn và kết nối.
Không như các khu đất khác, nơi các nhà phát triển phải đầu tư rất nhiều vào hạ tầng xung quanh để chuyển đổi công năng và nâng cao giá trị cho khu đất, Thủ Thiêm đến thời điểm hiện tại, về cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ còn chờ khai thác. Do vậy việc xem xét đánh giá cần được tập trung, giới hạn vào đúng bối cảnh thực tế, tránh mở rộng và suy diễn.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
