TP HCM đề xuất bỏ áp dụng hệ số K khi bồi thường giải phóng mặt bằng

TP HCM đề xuất không áp dụng hệ số K khi bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời giữ hệ số này ở mức 1 với nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Nội dung này được Sở Nông nghiệp và Môi trường đưa ra trong dự thảo lần 3 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 vừa trình Hội đồng Thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất thành phố.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, bảng giá đất hiện hành chỉ quy định giá với các thửa đất mặt tiền của những tuyến đường có tên trong bảng giá. Các vị trí còn lại được tính theo tỷ lệ phần trăm so với giá đất mặt tiền.

Cách tính này được cho là chưa phản ánh sát giá trị thực tế của nhiều thửa đất, nhất là trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chẳng hạn, với đất nông nghiệp, việc xác định vị trí chủ yếu dựa vào thửa đất có tiếp giáp với tuyến đường có tên trong bảng giá đất hay không. Trong khi thực tế, nhiều khu đất nằm cạnh đường bê tông, đường nhựa, đường đất hoặc đường đá đã hình thành từ lâu nhưng chưa được đặt tên. Những trường hợp này chỉ được xếp vào vị trí 2 hoặc 3 nên mức giá thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Tương tự, với đất phi nông nghiệp, nhiều hẻm có độ rộng rất khác nhau nhưng lại được áp cùng một mức giá. Ví dụ, hẻm rộng 5 m và hẻm rộng trên 15 m hiện được xếp cùng một nhóm giá, dù điều kiện đi lại và khả năng khai thác thương mại có sự chênh lệch đáng kể.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc áp dụng bảng giá đất cùng hệ số K trong các trường hợp này chưa phản ánh đúng giá trị từng thửa đất, dễ phát sinh khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngày 19/6, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã có văn bản hướng dẫn TP HCM về việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, nếu chưa đủ cơ sở để xác định tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số K, thành phố có thể xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Trên cơ sở hướng dẫn này, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá bồi thường sẽ được thực hiện thông qua phương pháp định giá đất cụ thể.

Ngoài công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự thảo cũng đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với các dự án lấn biển, dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp và một số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các trường hợp vẫn áp dụng bảng giá đất, dự thảo đề xuất hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường và các yếu tố khác đều giữ ở mức 1. Riêng các dự án đầu tư có mật độ xây dựng cao sẽ áp dụng thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch từ 1-1,3. Cụ thể dự án có hệ số sử dụng đất dưới 6 lần áp dụng hệ số 1; từ 6 đến dưới 8 lần áp dụng hệ số 1,05; từ 8 đến dưới 10 lần là 1,1 và tăng dần lên tối đa 1,3 với dự án có hệ số sử dụng đất từ 16 lần trở lên.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc giữ hệ số K ở mức 1 nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, nâng cao năng lực cạnh tranh và cải thiện môi trường đầu tư.

Hệ số K được xây dựng cho 168 phường, xã và đặc khu của TP HCM, áp dụng với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí. Đây là căn cứ để xác định giá đất trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Theo kế hoạch, quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TP HCM phải được ban hành trước ngày 1/7 để làm cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định mới.