Câu chuyện vận hành bất động sản nghỉ dưỡng, những lỗ hổng pháp lý khiến các mô hình "hợp đồng kỳ nghỉ" bị biến tướng, được bàn thảo tại Hội thảo Thị trường Bất động sản Du lịch 2026: "Kênh lưu trú dòng tiền" do Báo Đầu tư tổ chức sáng 23/6.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng du lịch Việt Nam đang hội tụ đầy đủ các điều kiện để phát triển kéo theo dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên những "hạt sạn" hợp đồng kỳ nghỉ hay các vụ bê bối về cam kết lợi nhuận, pháp lý làm mất niềm tin của nhà đầu tư, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường.
"Hệ quả là trong vài năm gần đây, thị trường condotel gần như đóng băng với tỷ lệ hàng tồn kho lên tới 99 - 100%", ông Thọ chỉ ra.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường. (Ảnh: BTC).
Theo vị này, dù các cơ chế chính sách gần đây đã có nhiều thay đổi tích cực, nhưng nếu những bất cập vẫn tồn tại, nhà đầu tư sẽ vẫn còn tâm lý e ngại, chưa sẵn sàng xuống tiền để khôi phục thị trường.
Liên quan đến hình thức phân chia sở hữu (timeshare) - một yếu tố được nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng để lừa đảo người dân, ông Thọ cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là nhà đầu tư bị mất niềm tin.
Nguyên nhân là ngoài việc một số dự án lừa đảo thì ngay cả các dự án có khu nghỉ dưỡng, lưu trú thật cũng có vấn đề thiếu minh bạch khi chia sẻ nguồn thu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.
Ông Thọ lấy ví dụ, một số cá nhân mua các hợp đồng kỳ nghỉ hoặc đầu tư vào một số dự án như ALMA hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp nhưng hàng năm phí quản lý rất cao từ 12 đến 24 triệu đồng - ngang bằng với giá thuê phòng thông thường.
Như vậy, người mua hợp đồng kỳ nghỉ hoặc đầu tư condotel cảm thấy bị cưỡng bức phải nộp thêm tiền nếu không muốn mất quyền lợi đã đầu tư.
Khi các cá nhân đã đầu tư vào dự án bất động sản nghỉ dưỡng - đồng sở hữu với chủ đầu tư thì phải có cơ chế minh bạch chi phí vận hành, hạ tầng. Hiện nay, phí quản lý chung cư có mức trần khoảng 15.000đ/m2, nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư thường tự quyết định mức phí rất cao (75.000đ - 150.000đ/m2).
Liên quan đến những sai phạm trong mô hình "bán kỳ nghỉ" dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp bị truy tố thời gian qua, chuyên gia nhận định, đây thực chất là một hình thức chia sẻ đầu tư đã tồn tại hàng trăm năm trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, sự thiếu minh bạch đã biến mô hình này thành công cụ lừa đảo.
Để chấn chỉnh, theo vị này thị trường cần một cơ chế công khai tương tự thị trường chứng khoán. Cụ thể, các dự án phải công khai báo cáo tài chính, kết quả kiểm toán và tổ chức họp "cổ đông" (các nhà đầu tư kỳ nghỉ). Điều này giúp nhà đầu tư nắm bắt được hiệu quả kinh doanh mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp bất động sản.
Đặc biệt, cơ quan chức năng cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để xóa bỏ tình trạng nhà đầu tư "ngã ngửa" vì các điều kiện ngặt nghèo về giấy phép kinh doanh khách sạn khi nhận bàn giao. Việc chuẩn hóa quy định không chỉ bảo vệ khách hàng mà còn giúp các chủ đầu tư chân chính tách biệt khỏi các đơn vị lừa đảo, đồng thời khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư và đơn vị quản lý chuyên nghiệp quốc tế.
Thứ hai là hiện tại quyền quyết định các quy định hợp đồng kỳ nghỉ đang hoàn toàn nằm trong tay chủ đầu tư, họ sẽ có xu hướng đẩy phần thiệt hại về phía khách hàng. Điều này làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ các dự án khác, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường phân tích.
"Chúng ta cần có một quy định đồng bộ về quản lý loại hình đầu tư này, liên quan đến cả phân chia sở hữu (timeshare), kiểm toán và chia sẻ thu nhập để nhà đầu tư thấy rõ được hiệu quả khi khai thác bất động sản của mình", ông Thọ nói.
Bình luận thêm về pháp lý đối với loại hình hợp đồng kỳ nghỉ, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định hiện nay, về cơ bản các cơ chế chính sách, khung pháp lý đối với ngành bất động sản đã có.
Những "key" vướng mắc lớn nhất về bất động sản nghỉ dưỡng đã được tháo gỡ. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển loại hình này lại phát sinh nhiều vấn đề mới.
"Ví dụ khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này mới ra đời, thì đâu có bài toán chủ đầu tư cam kết lợi nhuận. Thế nhưng đến thời điểm này, các chủ đầu tư lại phát triển thêm một loại hình là hợp đồng kỳ nghỉ với cam kết cho thuê lại. Điều này xuất phát từ việc các chủ đầu tư chưa bán được bất động sản đó, nên phải nghĩ ra những phương án kinh doanh khác...", bà Hằng phân tích.
Vì vậy, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng pháp lý đã đã có sự kiểm soát rất chặt chẽ, cho phép đặt tên để đưa vào kinh doanh nhưng những vấn đề phát sinh mới lại nằm khâu tổ chức thực hiện.
Do đó, cần có những cơ chế quản lý, kiểm soát việc mua bán, góp vốn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia thị trường mà không bị ảnh hưởng đến quyền lợi, bà Hằng cho biết.
