Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục bước vào giai đoạn sàng lọc sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Trong khi nguồn cung mới vẫn được duy trì nhờ các dự án của những chủ đầu tư lớn, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, còn thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện xu hướng giảm giá cục bộ.
Giá bán căn hộ sơ cấp đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, khiến sức cầu toàn thị trường có dấu hiệu suy giảm rõ rệt. Đồng thời, áp lực chi phí vốn khiến hoạt động đầu cơ lướt sóng giảm mạnh, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng có dòng tiền mặt vững, mua để ở lâu dài hoặc đầu tư khai thác cho thuê.
Trong quý II, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán lên gần 10.000 căn.
Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phản ánh xu hướng phát triển các dự án định vị ở phân khúc giá trị cao. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm, khiến cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha so với nhu cầu ở thực của đa số người dân.
Theo Avison Young Việt Nam, làn sóng phát triển dự án cao cấp không chỉ diễn ra tại khu vực nội đô mà còn mở rộng sang các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, việc nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng về dòng tiền và hiệu quả đầu tư đã khiến tốc độ hấp thụ chậm lại, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án có mức giá phù hợp và những dự án có giá bán quá cao.
Ở góc độ dài hạn, đơn vị nghiên cứu kỳ vọng cơ cấu nguồn cung sẽ dần cân bằng hơn để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Một tín hiệu tích cực là từ đầu năm 2026, Hà Nội liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Đây được kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.
Về mặt bằng giá, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở vùng cao và tăng hơn 2% so với quý trước, chủ yếu do nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, các dự án cao cấp mới mở bán có giá phổ biến từ 3.250-4.400 USD/m2. Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô ghi nhận mức giá từ 5.400-9.500 USD/m2.
Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện các đợt điều chỉnh giá cục bộ tại một số dự án và khu vực, với mức giảm phổ biến từ 5-12%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ lớn để tạo chuyển biến đáng kể về thanh khoản.
Theo Avison Young Việt Nam, diễn biến trên phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường. Giá bán liên tục duy trì ở mức cao trong khi thu nhập của người mua chưa theo kịp đã làm suy giảm khả năng hấp thụ. Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất cho vay mua nhà nhích lên cũng khiến cả người mua ở thực và nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng dù giá trên thị trường thứ cấp đã điều chỉnh tại một số khu vực, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Thay vì theo đuổi chiến lược đầu tư ngắn hạn để hưởng chênh lệch giá, dòng tiền đang có xu hướng chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê.
Theo ông, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát và chờ đợi vẫn chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp, phù hợp với chu kỳ phát triển hiện nay của thị trường.
