Tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống (theo VTV dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước).
Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nguồn vốn dành cho các doanh nghiệp hay các dự án vay, chiếm tới 44,2% dư nợ.
Xét theo cơ cấu theo số liệu từ Bộ xây dựng, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với hơn 628.000 tỷ đồng; dư nợ vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 673.000 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...
Hai ngân hàng có tín dụng kinh doanh BĐS tăng bằng lần
Theo thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý IV của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết), tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng 32,4% so với cuối năm 2024.
Ghi nhận tới 11/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm. Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB dẫn đầu nhóm này khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 270%. Tính đến 31/12, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này ở mức 21.088 tỷ đồng, gấp 3,7 lần so với con số cuối năm trước (5.696 tỷ đồng).
Tương tự, ngân hàng BVBank cũng ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ở mức ba con số với 103%, quy mô dư nợ nâng từ 11.407 tỷ đồng lên 23.088 tỷ đồng; tỷ trọng cho danh mục này cũng tăng từ 16,74% lên 29,72% tính đến cuối năm 2025 - ngân hàng tăng tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất trong danh sách theo dõi.
Trong số 12 ngân hàng được thống kê, có đến 8 nhà băng đều ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng hai chữ số trong năm. Đáng chú ý, một số ngân hàng tăng dư nợ trên 60% như SHB, MSB và MB.
Duy nhất Kienlongbank lại ghi nhận mức giảm gần 15% so với đầu năm, đạt 7.763 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 10,84% tổng dư nợ.
Xét về số dư tuyệt đối, VPBank đã vươn lên dẫn trước Techcombank, hiện là ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống. Mảng cho vay kinh doanh bất động sản là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn thứ hai danh mục với 207.428 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 21,97%, giảm 4,79 điểm % so với cuối năm 2024.
Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026, với kiểm soát thận trọng dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản nhằm đảm bảo chất lượng, VPBank kỳ vọng tác động sẽ ở mức hạn chế nhờ hạn mức tín dụng ưu đãi và ngân hàng chủ động giảm tỷ trọng cho vay bất động sản xuống khoảng 23%.
Trong năm 2025, Techcombank tụt xuống vị trí thứ hai về dư nợ danh mục này. Tuy nhiên diễn biến không có quá nhiều bất ngờ khi lãnh đạo ngân hàng từng chia sẻ Techcombank đặt mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay trong định hướng 5 năm tới.
Mặc dù giảm về tỷ trọng nhưng cho vay tổ chức của Techcombank vẫn ghi nhận tăng trưởng hai chữ số về giá trị tuyệt đối. Dư nợ tính đến hết năm 2025 đạt 411.429 tỷ đồng, tăng 14,5%. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn nhất với 207.027 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 28,6% (giảm từ 30,88%).
Việc giảm tỷ trọng này xuống dưới ngưỡng 30% cho thấy ngân hàng đang từng bước kiểm soát mức độ tập trung vào bất động sản, dù vẫn duy trì vai trò chủ lực của lĩnh vực này trong danh mục tín dụng. Ngân hàng tiếp tục chiến lược đa dạng hoá danh mục tín dụng bằng việc giảm tỷ trọng cho vay bất động sản xuống còn 56% tổng tín dụng khách hàng doanh nghiệp, so với mức 58% vào cuối quý trước.
Tại sự kiện Gặp gỡ nhà đầu tư cá nhân – Công bố kết quả kinh doanh quý IV/2025, ông Alexandre Macaire - Giám đốc Tài chính tập đoàn Techcombank cho biết việc giảm dần tỷ trọng cho vay bất động sản nhằm hạn chế rủi ro tập trung.
Hiện chất lượng tài sản của ngân hàng vẫn ở mức phù hợp với các chuẩn mực chung của thị trường, kể cả khi xét đến các rủi ro liên quan đến bất động sản.
Trong khi nhiều ngân hàng vẫn gia tăng cho vay bất động sản, Techcombank chủ động tái phân bổ nguồn vốn sang các lĩnh vực có nhu cầu vốn bền vững, hướng tới mục tiêu đưa tỷ trọng cho vay bất động sản xuống khoảng 20–25% vào năm 2030.
Về tiềm năng tăng trưởng dài hạn, Chứng khoán Vietcap đánh giá cao chiến lược đa dạng hóa danh mục tín dụng của Techcombank, với trọng tâm là các dự án hạ tầng, nơi ngân hàng có thể tận dụng lợi thế từ hệ sinh thái Masterise, cùng với mảng bán lẻ, bao gồm cho vay tín chấp và cho vay hộ kinh doanh.
(Nguồn: Techcombank)
Siết dần dòng vốn, lãi suất trở thành rào cản
Cho vay bất động sản chủ yếu là các khoản vay trung và dài hạn, có thời gian kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng lại mang tính ngắn hạn. Việc tập trung quá nhiều vốn vào lĩnh vực này có thể làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn.
Mới đây, NHNN vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản. Theo nhà điều hành, phần lớn dư nợ cho vay bất động sản hiện nay vẫn tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.
Ngay sau chỉ đạo điều hành của NHNN, nhóm Big4 ngân hàng đã có động thái đáng chú ý khi đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản - trước đó những ngân hàng thường được biết đến với những chương trình ưu đãi với lãi suất thấp nhất thị trường nhờ có ưu thế mạnh từ nguồn vốn rẻ.
Mức lãi suất cho vay bất động sản được nâng lên 13- 14% với các khoản giải ngân mới, chênh lệch lớn so với các chương trình ưu đãi lãi suất trước đây của nhóm Big4 (chỉ khoảng từ 5,5 - 7,5%/năm).
Ở khối ngân hàng tư nhân, các chương trình cho vay mua nhà ưu đãi cũng không còn được quảng cáo rầm rộ như giữa năm 2025. Mặt bằng lãi suất tại nhóm này cũng tăng lên đáng kể.
Dòng vốn năm 2026: Chuyển sang người mua nhà
Việc kiểm soát tín dụng bất động sản không nhằm đóng cửa dòng vốn, mà hướng tới ngăn chặn tình trạng tăng trưởng quá nóng. Giới phân tích cho rằng nguồn vốn vẫn cần được phân bổ cho lĩnh vực này theo hướng có chọn lọc, ưu tiên các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thực của người dân.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính – Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, việc phân loại và quản lý tín dụng theo từng phân khúc như nhà ở cao cấp, bất động sản công nghiệp hay nhà ở xã hội sẽ giúp các ngân hàng xây dựng phương án quản trị rủi ro phù hợp.
Hiện nay, NHNN đang triển khai nhiều công cụ điều tiết nhằm định hướng dòng vốn vay, như quy định tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hay áp dụng hệ số rủi ro đối với tín dụng bất động sản. Những biện pháp này được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy dòng vốn chảy mạnh hơn vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.
Nhận định về triển vọng tín dụng bất động sản năm 2026, chuyên gia Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, cho rằng dòng vốn sẽ không còn tập trung mạnh vào nhóm chủ đầu tư, nhất là phân khúc nhà ở thương mại.
Nguyên nhân là trong năm vừa qua, tín dụng dành cho chủ đầu tư đã tăng trưởng ở mức cao, khoảng 35 –37%. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã tranh thủ giai đoạn chứng khoán thuận lợi để huy động thêm nguồn vốn. Nhờ đó, áp lực về vốn cho hoạt động triển khai dự án trong thời gian tới được đánh giá là không quá lớn.
Thay vào đó, trong năm 2026, dòng tín dụng được dự báo sẽ chủ yếu hướng vào nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà. Bên cạnh đó, năm 2026 được dự báo là giai đoạn nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và chuẩn bị đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng, đây được xem là rào cản đáng kể đối với nhu cầu mua nhà. Theo đánh giá của giới phân tích, lãi suất cho vay mua bất động sản khoảng 13–14%/năm có thể khiến một bộ phận người mua thận trọng hơn trong quyết định vay vốn.
Đối với nhóm chủ đầu tư, dòng vốn hiện tại được đánh giá là chưa phải vấn đề đáng lo ngại. Phần lớn chủ đầu tư đã củng cố được năng lực tài chính, dòng tiền đủ để hỗ trợ quá trình tái khởi động và triển khai dự án.
