Thị trường BĐS trước kia thế nào mà Shark Hưng ví như “Rút lựu đạn rồi chuyền tay nhau”?

Bất động sản khó phán đoán, có doanh nghiệp đã phải vay với lãi suất 20%

Gắn bó với ngành bất động sản hơn 14 năm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) vẫn phải dùng 3 chữ khi nói về thị trường này ở Việt Nam - “Khó phán đoán”.

Vị cá mập ngành bất động sản của chương trình Shark tank Việt Nam nhìn nhận trong khi chu kỳ bất động sản thế giới trung bình ở mức 15 - 18 năm, hay 20 năm, thì tính chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ khoảng 8 - 10 năm.

Rục rịch sốt từ năm 2013, nhẽ đến năm 2020 - 2021, thị trường này phải “nguội”, nhưng có lẽ yếu tố khách quan từ dịch Covid-19, bóng ma lạm phát, sự mất giá của đồng tiền khiến nhiều nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn vào vàng và bất động sản, tạo ra cơn sốt năm 2021, đầu năm 2022.

Tình trạng thị trường bất động sản thời điểm này khá trầm lắng so với các mùa trước đó, ông Hưng nhận định là sự điều chỉnh lớn trên quy mô toàn thị trường. Phân tích kỹ hơn, ông Hưng cho biết, hầu hết nguồn cung ra thị trường là của dự án mới phát triển nên phụ thuộc nhiều vào chính sách cung cấp quỹ đất đến từ quy hoạch tổng thể, quy hoạch địa phương và thủ tục cấp phép làm cho chu kỳ bất động sản gặp nhiều vấn đề, khó phán đoán.

Về giá bất động sản, Phó Chủ tịch Cen Group cho biết khi nhìn thấy một mô hình bất động sản nào đó như đất nền, nghỉ dưỡng, thương mại, condotel, kể cả bất động sản công nghiệp... mà có lợi nhuận tốt, ngay lập tức nhiều chủ đầu tư, địa phương tăng nguồn cung, dẫn đến tình trạng giá lên kinh khủng.

Trong khi đó, nguồn vốn “bơm” vào thị trường bất động sản chủ yếu từ ngân hàng, chủ đầu tư thiếu chủ động về nguồn vốn. Trong bối cảnh lãi suất cao, sẽ làm đội lên chi phí vốn của sản phẩm, giá tăng cao.

“Không thể trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao khoảng 14 - 15% ở hiện tại. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đang chia sẻ họ đang phải vay với lãi suất tới 18 - 20%. Nếu lệ thuộc nguồn vốn vay này thì rất nguy hiểm”.

“Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu đang gặp khủng hoảng, trong vòng 2 năm tới, khoản trái phiếu đáo hạn rất lớn nhưng có sự khó khăn về thanh khoản, dòng tiền để thanh toán cho trái chủ”, ông Hưng nêu vấn đề.

Nỗi đau “Rút lựu đạn rồi chuyền tay nhau”

Việc chủ đầu tư quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng, Shark Hưng đặt vấn đề nếu hình dung 2 - 3 năm vay vốn ngân hàng để làm một dự án bất động sản, thì giá cộng cả lãi vay đã đội lên bao nhiêu?

Trong khi đó, đối tượng vay ngân hàng lại không chỉ có chủ đầu tư, mà gồm cả nhà thầu cung cấp vật tư, nguyên liệu, khách mua..., đặc biệt trong bối cảnh thấy lợi nhuận quá cao từ việc đầu tư bất động sản trước mắt.

Chia sẻ thêm về câu chuyện này, ông Nguyễn Thành Dũng – Chủ tịch HĐQT Thiên Khôi - thừa nhận là giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với sức mua.

“Chúng ta đều biết tình trạng mua bán bất động sản còn phải thêm tiền chênh. Bản thân sàn muốn tiền chênh, chủ đầu tư cũng muốn tiền chênh, người đầu tư hay nhà đầu cơ muốn kiếm lời. Giá cứ thế đẩy lên cao mãi”, ông Dũng chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES 2022).

Một câu chuyện “đuổi bắt” khác về giá, ông Hưng chia sẻ là câu chuyện giá đất và giá bán bất động sản. Theo cách tính giá giao đất theo phương thức thặng dư, nếu doanh nghiệp bán ra sản phẩm giá càng cao thì giá đất càng lên, mà giá đất lên thì giá đầu vào cho dự án tiếp theo lại càng cao, đẩy đầu ra tiếp theo cao lên.

Câu chuyện khủng hoảng của thị trường hiện tại, ông Hưng cho rằng chỉ xảy ra ở phân khúc Đầu tư, một phân khúc cần nhiều niềm tin: Niềm tin vào thị trường, niềm tin vào chủ đầu tư; và là phân khúc mà ai cũng muốn kiếm lời.

“Sản phẩm Tiêu dùng thì người mua không quan tâm nhiều đến điều đó, mà họ quan tâm việc có tiền để mua, và sản phẩm có đáp ứng được nhu cầu sử dụng của mình hay không. Người tiêu dùng cũng không vay ngân hàng quá nhiều, và nếu vay sẽ trong khả năng chi trả từ lương hoặc các khoản thu nhập khác, chứ không bị phụ thuộc vào dòng vốn đầu tư”.

“Thế nên với phân khúc hàng tiêu dùng, nhà ở, bức tranh tương đối ngược lại: Đang có cầu và khan hiếm, đặc biệt phân khúc thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội”, Shark Hưng phân tích.

Nhu cầu về chỗ ở là nhu cầu bất biến. Vị cá mập bất động sản nhìn nhận Việt Nam đang thiếu nhà ở rất nhiều. Mỗi năm, để bổ sung mỗi m2 nhà ở cho 100 triệu dân, Shark Hưng tính toán chúng ta phải bổ sung 100 triệu m2 nhà ở. Tức, nếu tính mỗi căn 100m2 thì cần 1 triệu căn nhà.

“Rõ ràng, cầu về nhà ở là rất lớn, nhưng khả năng đáp ứng nhu cầu đó thì đang ở dạng ‘tiền đâu ra mà mua’ và ‘hàng đâu ra mà bán’. Đấy là câu chuyện khác. Rõ ràng phân khúc nhà ở là phân khúc nên tập trung, và đây mới là phân khúc bất động sản bền vững. Cứ đi theo hướng có nhu cầu nhà ở, có nhu cầu sử dụng, có nhu cầu khai thác và đầu tư đúng vào phân khúc này sẽ không có nỗi đau kiểu “Rút lựu đạn rồi chuyền tay nhau”, Shark Hưng nói.

Nhìn nhận về thị trường, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV - cho biết có cơ sở để tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam không bị khủng hoảng, chỉ suy giảm. Và thị trường suy giảm bởi 3 lý do: Nguyên nhân bên ngoài (đại dịch Covid-19, xung đột); Điều chỉnh bên trong thị trường với nguồn vốn khó khăn hơn; và Việc xử lý một số vụ việc vi phạm.

“Cả ba vấn đề này hiện cả Chính phủ và doanh nghiệp đều đã nhận ra rồi, và năm tới là năm phải chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên. Tôi nhấn mạnh để các doanh nghiệp yên tâm”, ông Lực nói.