Thị trường bất động sản khó khăn, tại sao giá nhà không xuống?

“ Nếu nhìn vào các chỉ số, bất động sản nội đô 2 năm qua vẫn tăng lên chứ không giảm. Giá nhà nội đô TP. HCM có điều chỉnh giảm vào giữa tháng 5 đến tháng 6/2022, nhưng sau đó đã tăng trở lại ”, ông Trần Như Trung – Chủ tịch Công ty Tư vấn Chiến lược Quốc tế TR2 International trình bày một số quan sát về thị trường bất động sản trong chương trình Landshow của VTV Money với chủ đề “Năm mới xông đất nào”.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Căn hộ 2022 của One Housing, thị trường căn hộ đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Mức giá sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức mới, đạt 47 triệu/m2 và 63 triệu/m2 lần lượt cho Hà Nội và TP. HCM tại thời điểm 9T/2022.

Đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng với tốc độ 8-9%/năm, trong khi giá bán có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm. Chênh lệch về giá sơ cấp giữa khu vực nội thành và vùng ven ngày càng thu hẹp, do các dự án ở ngoại thành được chủ đầu tư phát triển nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí.

Trước thực tế là giá nhà không xuống hoặc nếu có cũng chỉ 5-10%, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nêu ra 3 lý do chính.

Đầu tiên, TS. Lực nhấn mạnh rằng nguồn cung đang thiếu hụt, trong khi quan hệ cung cầu quyết định giá cả.

“ Nhu cầu mua thực vẫn còn trong khi nguồn cung lại thiếu, đương nhiên không tội gì giá phải đi xuống vì quan hệ cung cầu bất bình đẳng ”, ông lý giải. “ Đây cũng là điểm khác so với khó khăn của thị trường bất động sản cách đây 10 năm. Khi đó chúng ta thừa nguồn cung. Trung Quốc hiện nay cũng rất khác với chúng ta vì họ đang thừa cung ”.

Lý do thứ hai TS. Lực đưa ra là là bản thân các nhà đầu tư và doanh nghiệp trước đây đã phải bỏ rất nhiều chi phí giao dịch. Bây giờ họ nghĩ rằng nếu giảm giá sẽ bị lỗ, nên không việc gì phải chấp nhận lỗ ngay tại thời điểm này, dẫn đến quyết định chờ đợi.

“ Thứ ba, có lẽ họ cũng kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu phục hồi trở lại ở một thời điểm trong tương lai gần, nên đương nhiên họ sẽ tiếp tục chờ ”, vị chuyên gia nêu lý do cuối cùng.

TS. Lực nhấn mạnh thêm rằng chưa đến lúc bất động sản thực sự chạm đáy. Đến quý I hoặc quý II năm 2023, những doanh nghiệp, chủ đầu tư hay nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều đến kỳ hạn trả nợ, cùng với lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm tới khá lớn, nhiều bất động sản dứt khoát phải xuống giá, chiết khấu để bán đi.

“ Tất nhiên không phải toàn bộ thị trường, nhưng đó là tình trạng đối với một vài phân khúc, địa bàn ”, ông Lực dự báo.

Một phát hiện khác của ông Trung khi nhìn vào số liệu là giá đất giữa thị trường Hà Nội và TP. HCM rất khác nhau. Hồi tháng 7/2022 chỉ số giá đất ở TP. HCM có sự điều chỉnh xuống, còn Hà Nội đến tháng 12/2022 mới chứng kiến thay đổi tương tự, những cũng chưa rõ xu thế.

“ Điều này để nói lên rằng thị trường rất rộng lớn, gồm đủ phân khúc từ chung cư, nhà ở, đất nền… Có cái lên cái xuống, nên chúng ta không thể vội vàng kết luận rằng thị trường bất động sản lên hoặc xuống, mà mỗi khu vực, mỗi thị trường lại có chuyển biến khác nhau ”, ông Trung nêu quan điểm.