Chủ đầu tư được lợi nhuận 15%
Theo đó, chủ đầu tư dự án được lựa chọn thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội hoặc theo quy định của pháp luật về xây dựng.
UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án.
Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.
Dự thảo Nghị quyết thí điểm cũng cho phép chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Đồng thời, không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Đáng chú ý, chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá cho thuê mua. Giá bán được xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng lợi nhuận tối đa 15%.
Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư nhưng người mua nhà lại bị bỏ quên
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Các ưu đãi khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền và quy định của pháp luật.
Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
Về đất đai, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Quỹ đất bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại; đất giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; đất thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; và đất của tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Đối với người mua nhà, dự thảo Nghị quyết quy định: người mua, thuê mua là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua 1 căn từ chủ đầu tư. Bên mua không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc mua bán thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cần thêm ưu đãi về tín dụng cho người mua nhà
Góp ý cho dự thảo ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital cho rằng dự thảo tập trung ưu tiên nhiều cho chủ đầu tư nhưng chưa thấy nhắc đến người mua nhà. Bởi, nếu chỉ cho mua nhà nhưng không hỗ trợ về vay vốn, lãi suất thì người thu nhập thấp vẫn không có đủ tích lũy, đủ tài chính để mua nhà. Khi đó, nhà ở giá phù hợp dễ lọt vào tay nhà giàu.
Ngoài ra, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%.
Trong khi cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.
"Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng gắn nhãn giá phù hợp về chính sách, nhưng người mua ở thực vẫn không tiếp cận được, làm sai lệch mục tiêu điều tiết thị trường", ông Nguyễn Đình Trường nói.
Cần có chính sách ưu đãi, đặc biệt là về tín dụng cho người mua nhà
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Bà Vũ Thị Khánh Vân, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường.
Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án.
Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò cầu nối cấu trúc thị trường giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.
