Thanh khoản biệt thự liền kề lao dốc

Quý II, thị trường Hà Nội và vùng lân cận ghi nhận 660 căn nhà thấp tầng bán được, giảm mạnh 74% so với cùng kỳ năm ngoái, theo CBRE.

Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết phân khúc biệt thự liền kề tại Hà Nội và vùng lân cận tiếp tục chững lại khi người mua ngày càng thận trọng.

6 tháng đầu năm, thị trường có gần 2.100 căn mở bán, thấp hơn 17% cùng kỳ năm trước. Riêng quý II, có hơn 1.110 căn ra mắt, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên. Tuy nhiên, tổng số căn bán được đạt hơn 660 căn, giảm 30% theo quý và 74% theo năm.

Trong bối cảnh thị trường đi xuống, giá bán có dấu hiệu điều chỉnh ở cả hàng chủ đầu tư và hàng chuyển nhượng. Hết quý II, giá bán nhà liền thổ sơ cấp đạt trung bình 209 triệu đồng mỗi m2 đất (chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), giảm khoảng 9% theo quý và theo năm. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá đạt khoảng 195 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm 3% so với quý trước.

"Lãi suất duy trì ở mức cao từ đầu năm khiến nhiều chủ nhà có xu hướng dừng rao bán hoặc điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận", CBRE nhận định.

Diễn biến này cũng được đơn vị nghiên cứu Avison Young ghi nhận. Hãng cho biết phân khúc nhà thấp tầng đang có nhịp điều chỉnh rõ rệt khi toàn thị trường không còn duy trì đà tăng trưởng từ đầu năm nay. Nguồn cung sơ cấp trong quý chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trong giai đoạn trước, tập trung ở khu vực Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, giá bán neo cao, phổ biến 15-50 tỷ đồng một căn trở thành rào cản với tốc độ thanh khoản. Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng mới chỉ đạt khoảng 20%, giảm mạnh so với cuối năm ngoái.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan thuộc Property Guru, nhìn nhận thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh, trái ngược với đà tăng nóng của nhiều phân khúc trong giai đoạn trước. Dữ liệu thị trường quý II của nền tảng này cho thấy nhà riêng chỉ chiếm 22% tổng mức quan tâm với sản phẩm bán, còn biệt thự chỉ khoảng 9%.

Ông nói, sau giai đoạn liên tục tăng giá, phân khúc biệt thự và liền kề hiện neo rất cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua. Mặt bằng lãi suất vay từ đầu năm liên tục tăng khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng lớn, tạo áp lực cho nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Tâm lý thận trọng và chờ đợi bao phủ thị trường khiến thời gian ra quyết định xuống tiền kéo dài lâu hơn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cũng cho rằng người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Thời gian qua, lãi cho vay bất động sản tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16% một năm, tạo áp lực lên thanh khoản thị trường.

"Nhiều phân khúc bất động sản, gồm cả nhà liền thổ, đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Tuy nhiên đây là sự điều chỉnh cần thiết nhằm tái cấu trúc sản phẩm theo hướng bền vững hơn", bà nói.

Hai năm tới, thị trường nhà thấp tầng Hà Nội được dự báo sẽ bước vào thời kỳ tăng trưởng chậm lại và đi ngang. Avison Young cho biết nguồn cung mới có thể đạt 14.000 căn trong giai đoạn 2027-2029. Trong bối cảnh dự án mới liên tục ra hàng, sức hấp thụ được dự báo chậm hơn giai đoạn đỉnh năm 2025 do giá bán neo cao.