“Sóng” chung cư Hà Nội đã ngừng, giá có “lao dốc”?

Giá chung cư cũ Hà Nội liên tục tăng nóng từ đầu năm nay. Lượng quan tâm đạt đỉnh vào hồi tháng 3. Tuy nhiên, đến hiện nay, “sóng” chung cư đã ngừng. Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội giảm 40% so với đỉnh tháng 3. Tại một số dự án bàn giao lâu năm, giao dịch phát sinh trong tháng 4 giảm mạnh, bằng một nửa so với hai tháng trước đó.

Hiện trên thị trường xuất hiện tình cảnh chủ nhà giảm lãi cả trăm triệu đồng mỗi căn những vẫn không tìm được người mua. Tình trạng này trái ngược với khoảng 2 tháng trước - căn chung cư nào "hơ ra là hết hàng". Khi ấy, người mua nhà đang quay cuồng với "cơn sóng" sốt chung cư, họ mang tâm lý FOMO - sợ giá tiếp tục leo thang, sợ bỏ lỡ cơ hội mua giá hợp lý. Tuy nhiên, sau khi giá tăng không ngừng, mức giá đã vượt ngưỡng chịu đựng của người mua. Nhiều người quyết định dừng kế hoạch tìm kiếm mua nhà, nghe ngóng diễn biến của thị trường hoặc có người quyết định chuyển sang mua nhà thổ cư. 

Anh H. - một nhà đầu tư có hơn chục năm kinh nghiệm chia sẻ rằng, thị trường bất động sản luôn có những giai đoạn sốt giá, đẩy giá trị lên cao ngất ngưởng trong thời gian ngắn. Lý do xuất phát từ một bộ phận người đầu tư lướt sóng, ôm hàng rẻ từ trước tạo giao dịch ảo, tự mua bán qua lại với nhau.

Sau khi tạo "sóng" xong, giá chung cư đã được thiết lập mặt bằng mới, khó có thể giảm được. Bởi, các khu xây mới bây giờ đều định giá 60-70 triệu đồng/m2. Do đó, khi "sóng" ngừng, giá sẽ đi ngang, khó giảm sâu.

Cuối cùng, những người mua sau chịu tâm lý FOMO sẽ phải gánh hết hậu quả. Để rồi sau mỗi đợt sốt ảo, mặt bằng giá của thị trường lại bị đẩy lên gấp 2-3 lần, rất khổ cho những người tài chính eo hẹp, những người trẻ chưa có nhà.

Chia sẻ về diễn biến về giá chung cư, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: "Quan điểm sau này chung cư giảm giá mạnh là rất khó. Chúng ta không nên dùng phán đoán cá nhân mà hãy phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền". 

Lấy dẫn chứng so sánh đồ thị về giá từ năm 2015 đến 2023, vị này cho hay, lợi suất về giá gồm tăng giá và cho thuê trong vòng 8 năm tăng 97% trung bình trên toàn quốc. Thấy rằng, những người cầm dài hạn với chung cư tốt thậm chí tăng 200-300% là chuyện bình thường. Giả sử, giai đoạn trước một số người giữ chung cư đến bây giờ lợi rất lớn.

Ông Quốc Anh phân tích về quan hệ cung - cầu, hiện nguồn cung không có nhiều. Chúng ta kỳ vọng giải quyết pháp lý thì dự án sẽ ra nhưng bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi.

"Theo tôi, sắp tới những chủ đầu tư nhỏ lẻ gặp nhiều vấn đề, khó triển khai. Và giai đoạn tiếp theo, các chủ đầu tư nước ngoài vào nhiều bởi họ có nguồn vốn lớn, sẵn sàng vào những dự án có quỹ đất sạch, họ triển khai được.

Sau thời gian vừa rồi chúng tôi khảo sát, tâm lý tiêu dùng bất động sản yếu tố quan trọng nhất là uy tín chỉ đầu tư.

Tôi thấy rằng lượng chủ đầu tư đáp ứng theo luật mới giảm. Giá đất chưa bao giờ giảm, thậm chí ngày càng tăng thì lấy quỹ đất đâu làm dự án với giá rẻ hơn được. Điều đó thể hiện nguồn cung chắc chắn bị ảnh hưởng, không thể tăng nhanh được", ông Quốc Anh chia sẻ.

Về nguồn cầu, vị này cho rằng, Hà Nội và TP.HCM là hai đô thị lớn và xu hướng phát triển tập trung vào đô thị lớn. Do đó, nhu cầu ở thực rất cao. 

"Quý 3 năm ngoái đến quý 2 năm nay, là thời điểm mua tốt nhất cho giai đoạn đầu tư. Còn bây giờ, giá cao hơn, nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều hơn vì phải sử dụng đòn bẩy giá nhiều. Cho nên, ở thời điểm này, với người mua ở thực thì không phải quá lo lắng trong ngắn hạn nhưng với nhà đầu tư cần phải cẩn trọng", ông Quốc Anh chia sẻ.