Shophouse chỉ phát huy giá trị khi có “dòng người”
Theo Cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tám tháng năm 2026 tăng 13,3% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 16,4%, tiếp tục là một tròn những nhóm dịch vụ có mức tăng khá.
Cùng với sự gia tăng của nhu cầu tiêu dùng, các khu đô thị cũng có xu hướng đưa hoạt động thương mại, dịch vụ đến gần hơn với nơi ở của cư dân. Thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm thương mại hay tuyến phố bên ngoài khu dân cư, nhiều mô hình đô thị dành một phần không gian cho cửa hàng, dịch vụ và kinh doanh ngay trong khu ở.
Trong cấu trúc đó, shophouse là một mô hình phổ biến khi kết hợp không gian ở với chức năng thương mại trên cùng một sản phẩm. Tầng dưới có thể được sử dụng làm cửa hàng, văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng, trong khi các tầng trên dành cho sinh hoạt gia đình. Cách tổ chức này tạo sự linh hoạt trong sử dụng và khai thác tài sản, đồng thời đưa hoạt động thương mại đến gần hơn với cộng đồng cư dân.
Một tuyến phố thương mại không chỉ cần đông người, mà cần có người vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày. Ảnh: The Sensia
Tuy nhiên, sự hiện diện của mặt bằng thương mại trong khu ở không đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh sẽ tự động hình thành. Nhiều dãy nhà phố thương mại tại TP. HCM và Hà Nội rơi vào tình trạng vắng khách thuê dù có giá trị lớn và đã được bàn giao. Khả năng khai thác của shophouse vì thế không chỉ phụ thuộc vào bản thân căn nhà, mà còn chịu tác động lớn từ các yếu tố bên ngoài. Trước hết là vị trí và khả năng tiếp cận. Shophouse nằm trên trục đường thuận tiện, có mặt tiền dễ nhận diện và kết nối trực tiếp với khu dân cư sẽ có cơ hội tiếp xúc với nhiều nhóm khách hàng hơn.
Khả năng tiếp cận cần chuyển hóa thành dòng người thường xuyên. Cư dân nội khu tạo nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ hằng ngày; khách từ khu vực lân cận mở rộng phạm vi phục vụ. Khi tuyến phố chỉ phụ thuộc vào một nguồn khách hoặc một khung giờ, hoạt động kinh doanh dễ rơi vào tình trạng thưa vắng.
Dòng người cũng cần lý do để ghé đến và lưu lại. Các hướng dẫn về thiết kế đô thị của World Bank cũng nhấn mạnh vai trò của không gian đi bộ, mặt tiền tầng trệt và sự đa dạng chức năng trong việc hình thành các khu vực đô thị hoạt động trong nhiều khung giờ. Với khu vực thương mại hỗn hợp, việc bố trí cửa hàng, dịch vụ và không gian công cộng trong khoảng cách đi bộ có thể hỗ trợ hoạt động bán lẻ và tạo thêm điểm đến cho người dân.
Vinh District - Shophouse góp phần tạo nên “New Downtown” của thành Vinh
Giá trị của shophouse cần được xem xét trong tổng thể quy hoạch và khả năng tạo dòng người. Vì vậy, ngay từ khâu quy hoạch và thiết kế, Trí Dương Group đã chú trọng tối ưu lợi thế vị trí và phát triển “nhịp sống” hàng ngày cho Vinh District, phân khu thương mại mới ra mắt của khu đô thị The Sensia tại phường Trường Vinh, tỉnh Nghệ An.
Trên quy mô hơn 20 ha, với địa thế bán đảo được bao quanh bởi sông Rào Máng và sông Vinh, The Sensia nằm trong khu vực nội đô Vinh, đồng thời tiếp cận các trục kết nối tới những khu vực phát triển mới. Vinh District gồm shophouse, nhà liền kề và biệt thự. Dãy shophouse mặt tiền Đại lộ Minh Giang rộng 30m được kết nối với hơn 10 tuyến phố kinh doanh, phân bố quanh quảng trường, không gian ven sông, trường học, các nút giao nội khu và các tiện ích của khu đô thị.
Về mặt vận hành, cách bố trí này giúp hoạt động thương mại tiếp cận nhiều nguồn khách, gồm cư dân, người sử dụng tiện ích và khách từ khu vực lân cận. Dòng người có thể được phân bổ qua nhiều điểm đến, thay vì tập trung vào một tuyến phố hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào dân số nội khu.
Cơ cấu ngành hàng dự kiến gồm bán lẻ, ẩm thực, dịch vụ cá nhân, văn phòng và lưu trú. Sự đa dạng này có thể tạo hoạt động ở nhiều khung giờ: dịch vụ thiết yếu phục vụ nhu cầu hằng ngày, trong khi ẩm thực, giải trí và sự kiện cộng đồng bổ sung lượng khách vào buổi tối.
Một yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng tạo dòng khách là khoảng cách giữa nơi ở và các điểm đến. Tại The Sensia, định hướng “5-minute downtown” được thể hiện qua việc bố trí các nhu cầu mua sắm, giáo dục, giải trí, thư giãn và dịch vụ trong khoảng cách đi bộ ngắn. Khi các điểm đến được đặt gần nhau, một chuyến đi có thể kết hợp nhiều mục đích, qua đó tạo thêm cơ hội tiếp cận cho các tuyến phố thương mại.
Không gian dành cho xe đạp và scooter cũng đã được Trí Dương Group tính đến.
Nếu được vận hành đồng bộ, hệ phố có thể giúp cư dân tiếp cận dịch vụ thuận tiện hơn, đồng thời mở rộng nguồn khách cho các mặt bằng shophouse. Không gian thương mại cũng tạo thêm địa điểm cho thương hiệu bản địa và các hoạt động cộng đồng.
Cuối cùng, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào tiến độ hình thành cư dân, cơ cấu ngành hàng và năng lực vận hành sau khi hoàn thiện. Khi các cấu phần được phát triển đồng bộ, nhịp sống hình thành trên những tuyến phố sẽ là thước đo rõ nhất cho định vị “The New Downtown” của Vinh District.
