Sẽ không xảy ra "cơn sốt" đất trong năm nay

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản nhà ở giảm, thị trường thanh khoản thấp, chuyên gia cho rằng với diễn biến này thị trường tiếp tục khó khăn cho đến cuối năm 2023.

Nguồn cung và thanh khoản “mất hút”

Sau 5 lần 7 lượt rao bán mảnh đất ở Mê Linh và Đông Anh đã giảm giá 20-25% so với năm 2021 mà ông Đinh Trọng Hùng (Đống Đa, Hà Nội) vẫn chưa thể đẩy hàng đi được. Nghĩ lại thời điểm đầu năm 2022, khi giá đất nền ở mọi địa phương đều tăng, nhiều khách hàng trả mảnh đất này của ông 4,5-5 tỷ/lô có diện tích 110m2 ông đều lắc đầu, vì tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tốt. Tuy nhiên, bất thình lình, hồi giữa năm 2022 thị trường đảo chiều, lúc đó ông Hùng giảm giá nhưng vẫn không có khách mua.

Tình cảnh tương tự, khi chị Nguyễn Thu Thuỷ (Times City, Hai Bà Trưng, Hà Nội) cũng rao bán lô đất tại Gia Lâm suốt từ đầu năm 2023 đến nay chỉ có người hỏi giá rồi rút đi, chứ không ai mặn mà xem đất, kiểm tra pháp lý của dự án.

Chị Thuỷ cho biết, do quá cần tiền giải quyết việc gia đình chị mới bán, chứ biết thời điểm này giá đất nền giảm giá nhiều mà thanh khoản lại kém. “Cứ tình trạng người bán muốn giảm giá để bán, trong khi người mua chưa có niềm tin vào thị trường và vốn ít sẽ không thể gặp nhau được”, chị Thuỷ chia sẻ.

Những trường hợp như ông Hùng, chị Thuỷ đều phản ánh đúng thị trường thực tại và cũng đúng như những gì một số công ty nghiên cứu bất động sản (BĐS) khảo sát. Bởi theo khảo sát của batdongsan.com.vn, 4 tháng đầu năm 2023 nhu cầu tìm kiếm BĐS trên toàn quốc giảm 34%, lượng tin đăng BĐS cũng giảm 42% so với cùng kỳ năm trước, chứng tỏ nhu cầu và nguồn cung BĐS đều gặp nhiều thử thách trong bối cảnh khó khăn chung của toàn thị trường BĐS. Trong đó, các loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất là đất dự án, đất nền và nhà mặt phố.

Cụ thể, tháng 4/2023 tiếp tục chứng kiến mức độ quan tâm đến đất dự án, đất nền và nhà mặt phố giảm lần lượt 17%, 8% và 12% so với tháng liền trước.

Còn theo báo cáo thị trường nhà ở quý 1 của Cushman & Wakefield Việt Nam, chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM với duy nhất 56 căn mở bán mới từ các dự án hiện hữu.

Tại Hà Nội, thị trường nhà liền thổ không có nguồn cung mới nào được bán ra. Trong khi đó, quý 1/2023 tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về lượng tiêu thụ tại Hà Nội với 35 căn bán được, giảm 51% so với cùng kỳ quý trước và 92% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường đang đảo chiều?

Một thời gian, đất nền trở thành từ “hot” khi người người buôn đất, nhà nhà buôn đất. Nhưng giai đoạn đó đã đi qua rất nhanh, để lại một “khoảng trống” cho thị trường, khi hàng loạt tin xấu về thị trường BĐS xuất hiện gây ảnh hưởng tâm lý giới đầu tư. Điều này tất yếu dẫn đến phân khúc hút dòng tiền đầu tư mạnh nhất thị trường là đất nền trở thành loại hình bị “ngó lơ” nhanh nhất.

Bên cạnh đó, việc khó khăn trong vay vốn tín dụng cũng khiến nhu cầu đầu tư hạ nhiệt. Bởi hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cần sự hỗ trợ từ ngân hàng, khi lãi suất vẫn neo ở mức cao, khó tiếp cận được với kênh huy động vốn này, lượng khách đầu tư sẽ bị thu hẹp theo.

Ngoài ra, các kế hoạch sửa đổi luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cũng làm người mua chần chừ, chờ xem mức độ ảnh hưởng của các luật đó với thị trường thời gian tới.

Theo ông Đinh Tuấn Minh, Giám đốc phụ trách thị trường TP.HCM (batdongsan.com.vn), giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Hơn nữa, tâm lý mất niềm tin vào thị trường và chưa phán đoán được thời điểm phục hồi khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này. So với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm liên quan tới đầu cơ và đầu tư nhiều hơn. Vậy nên khi thị trường tăng trưởng, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên, còn khi thị trường khó khăn, loại hình này trở thành phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Nhận định về thị trường đất nền thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sẽ không xảy ra cơn sốt đất trong năm nay nhưng thị trường đang có nhiều tín hiệu tích cực về sự phục hồi nhanh trong các quý tới.

“Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là những tỉnh có lượng FDI lớn đều có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu. Chỉ có những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì mới bị giảm giá”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Nói thêm về triển vọng, theo ông Quốc Anh, hai nhân tố đảo chiều đến thị trường BĐS có tác động sớm đã khá rõ ràng với việc lãi suất bắt đầu giảm và gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng lãi suất giảm 1.5-2%.Năm 2011, bắt đầu có tín hiệu giảm lãi suất thì thị trường sau đó đã "đảo chiều". Còn năm 2013, với gói 30.000 tỷ đồng, thị trường bật dậy sau 2 quý khi gói đi vào thực tế.

“Tuy nhiên, tác động chính sách bao giờ cũng có độ trễ nhất định nên thị trường có thể phục hồi vào quý IV/2023", ông Quốc Anh nhận định.