Phó Thống đốc chỉ ra ba vướng mắc trong triển khai chương trình nhà ở xã hội

Thao Báo Chính phủ, tại Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo và phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo chiều 22/9, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Ngọc Cảnh đã báo cáo tình hình tín dụng bất động sản và triển khai các chương trình cho vay nhà ở xã hội.

Đến cuối tháng 7/2025, dư nợ cho vay các chương trình nhà ở theo chỉ đạo Chính phủ đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng; chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 100 đạt 19.226 tỷ đồng.

Hiện NHNN đang triển khai gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030.

Đặc biệt, theo cơ chế mới, các khoản vay này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm, đồng thời ưu tiên người dưới 35 tuổi. Lãi suất cũng giảm mạnh, từ 8,7%/năm với chủ đầu tư và 8,2%/năm với người mua nhà, hiện còn 6,4% và 5,9%/năm, tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn.

Kết quả bước đầu, 26/34 tỉnh, thành phố đã công bố danh mục khoảng 108 dự án tham gia. Các ngân hàng cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đã đạt 4.578 tỷ đồng (3.858 tỷ cho chủ đầu tư, 720 tỷ cho người mua). 

Ba vướng mắc cản trở tiến độ

Tại hội nghị, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh đã chỉ ra việc triển khai chương trình nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn ở ba điểm lớn.

Thứ nhất, nhu cầu thực tế của người dân: nhiều lao động trong khu công nghiệp có xu hướng thuê nhà thay vì mua, trong khi quy định hạn chế bán lại trong 5 năm khiến việc chuyển đổi nhu cầu gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, pháp nhân để giải ngân: ngân hàng cần cơ chế pháp lý rõ ràng khi cho vay thông qua chủ đầu tư các khu công nghiệp, từ đó mới có thể triển khai vốn đến người thuê hoặc người mua nhà.

Thứ ba, quỹ đất sạch: nhiều địa phương chưa chuẩn bị kịp thời để bàn giao đất cho doanh nghiệp, khiến tiến độ dự án chậm, kéo theo vốn tín dụng khó giải ngân an toàn. 

Ông nhấn mạnh, nếu cả ba yếu tố này được xử lý đồng bộ thì chương trình nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và công nhân. 

Tín hiệu phục hồi 

Đề cập đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, tại hội nghị, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) nhấn mạnh rằng quý IV năm nay và năm 2026 sẽ là thời điểm giải ngân mạnh mẽ.

Ông Vinh cũng đồng tình với phương án giao trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản uy tín triển khai nhà ở xã hội với giá hợp lý. Nhà nước khi đó chỉ cần kiểm soát mục tiêu và ưu đãi đúng địa chỉ, còn doanh nghiệp có thể làm nhanh, làm hiệu quả.

"Làm nhà ở xã hội không phải để kinh doanh có lãi, mà là trách nhiệm xã hội. Doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận phần thiệt để bù từ lĩnh vực khác", Tổng Giám đốc VPBank khẳng định.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng, hiện có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với hơn 600.000 căn hộ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết: "Nói như ngân hàng VPBank là sẽ có sự bùng nổ về nhà ở xã hội trong những năm tới".

Tuy nhiên, để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, vẫn cần bổ sung hơn 300.000 căn nữa, ông Châu cho rằng đây là nền tảng để tạo nên "làn sóng" nguồn cung trong những năm tới, đồng thời góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình và thấp. 

Theo ông Châu, một trong những công cụ quan trọng là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại. Ông Châu nhấn mạnh đây là gói tín dụng thương mại tự nguyện, không phải gói ưu đãi, trong đó Vietcombank góp 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, gói này chưa giải ngân được do vướng mắc pháp lý của các dự án. Ông bày tỏ niềm tin rằng với các nghị quyết đặc thù, nghị quyết thí điểm và sửa đổi luật sắp ban hành, "tới đây sẽ giải ngân được gói 145.000 tỷ đồng này".

Giảm chi phí và thủ tục để hạ giá nhà

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cũng nhấn mạnh vai trò của việc sửa đổi Nghị định 100 về nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh tiêu chí thu nhập: 20 triệu đồng/tháng cho một cá nhân, 40 triệu đồng cho vợ chồng, và 30 triệu đồng cho cá nhân nuôi con dưới 18 tuổi. "Chúng tôi rất tán thành đề xuất này", ông khẳng định.

Về lãi suất vay, ông đề nghị quay lại mức 4,8%/năm, từng được Thủ tướng phê duyệt giai đoạn 2021 – 7/2024. Hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp mức 6,6%, cao hơn cả lãi suất thương mại mà một số ngân hàng như Vietcombank đang áp dụng (5,9 – 6,1%). 

"Chúng tôi đề nghị Thủ tướng cho ký lại mức 4,8%, riêng Hà Nội và TP HCM có thể quy định khung cao hơn phù hợp với đặc thù", ông nhấn mạnh.

Ông Châu cho rằng muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu vào như cát, sỏi, thép, xi măng, điện, xăng dầu, cho đến chi phí tuân thủ pháp luật. Đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính quá kéo dài".

Một yếu tố quan trọng khác là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. "Chúng tôi đề nghị cộng đồng doanh nghiệp chia sẻ, tức là giảm kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý để có sự chia sẻ", ông Châu nhấn mạnh. 

Đồng thời, ông cũng khẳng định vai trò của tín dụng trong điều tiết thị trường, lấy ví dụ từ Trung Quốc, khi tỷ lệ cho vay được điều chỉnh theo trạng thái nóng – lạnh của thị trường.

"Phải có độ trễ của chính sách đi vào cuộc sống và độ trễ của dự án bất động sản. Nhưng chúng tôi tin rằng với các tháo gỡ thể chế, chính sách tín dụng hợp lý, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn", ông Châu chia sẻ.