Từ giữa quý III đến nay, kinh tế Việt Nam đã có những thay đổi nhanh chóng khi tăng trưởng chững lại, các áp lực về kinh tế vĩ mô trở nên căng thẳng hơn và xuất khẩu giảm đáng kể. Trong khi đó, thị trường địa ốc cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh.
Chia sẻ tại Talkshow "Ngày hội Bất động sản Hải Phòng 2022" diễn ra mới đây, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, giai đoạn tiền rẻ đã hết.
Đối với thị trường bất động sản, theo vị này, thời gian qua, vấn đề thanh khoản, dòng tiền và các vụ việc xử lý vi phạm ít nhiều gây ra sự rung lắc và suy giảm niềm tin.
Chuyên gia cho biết hiện đang có những kiến nghị được trình lên Chính phủ về vấn đề bất động sản, trong đó có kiến nghị về một gói tín dụng. Bên cạnh đó, có thể sẽ có thêm cơ chế đặc biệt để đẩy nhanh đầu tư công trong cuộc họp bất thường của Quốc hội sắp tới.
"Về tổng thể, khó khăn, thách thức với thị trường bất động sản vẫn còn lớn, còn nhiều câu chuyện nhưng vẫn có những điểm để lạc quan cho năm 2023", ông Thành nhận định.
TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM). (Ảnh: Báo Chính phủ).
Sự điều chỉnh là tất yếu và cần thiết
Chia sẻ thêm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) cho rằng, tính chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ khoảng 8 - 10 năm, ngắn hơn nhiều so với thời gian 15 - 18 năm hay 20 năm ở những thị trường đã phát triển trên thế giới.
Vì thế, việc thị trường đang có sự điều chỉnh lớn và đã được dự báo trước. Diễn biến này có thể đã xảy ra vào năm 2020 - 2021 nhưng bị trì hoãn do dịch COVID-19, bóng ma lạm phát, sự mất giá của đồng tiền khiến nhiều nhà đầu tư trú ẩn vào vàng và bất động sản tạo ra cơn sốt năm 2021, đầu năm 2022.
Bên cạnh đó, hầu hết nguồn cung ra thị trường là của dự án mới phát triển nên phụ thuộc nhiều vào chính sách cung cấp quỹ đất đến từ quy hoạch tổng thể, quy hoạch địa phương và thủ tục cấp phép làm cho chu kỳ bất động sản gặp nhiều vấn đề, khó phán đoán.
Phó Chủ tịch Cen Group nêu thực tế, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam hầu như trông chờ vào lãi vốn, mua và chờ giá lên để bán lại. Khi nhìn thấy một mô hình bất động sản nào đó có lợi nhuận tốt là nhiều chủ đầu tư và địa phương tăng nguồn cung, đổ vốn đầu tư dẫn đến giá tăng, lãi vốn cao nhưng hiệu quả khai thác kinh tế thấp.
Thêm vào đó, thị trường bất động sản hiện nay phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng, chủ đầu tư thiếu chủ động về nguồn vốn. Trong bối cảnh lãi suất cao sẽ làm đội lên chi phí vốn của sản phẩm.
Ông Hưng cho rằng cần một sự điều chỉnh lớn, mạnh mẽ và sâu rộng cho thị trường giai đoạn này. Do đó, sẽ mất khoảng một năm hoặc 9 tháng nữa mới nhìn thấy sự thay đổi rõ rệt.
Trước mắt, cần điều chỉnh về giá. Theo đó, những sản phẩm đang chào bán ở những dự án mới có thể giảm sâu 30 - 50%. Còn những sản phẩm đã hình thành, đang có hiệu quả khai thác có thể mức điều chỉnh thấp hơn.
Tiếp đến, theo vị này, cần điều chỉnh về cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Không thể trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao khoảng 14 - 15% ở hiện tại, nếu lệ thuộc nguồn vốn vay này thì rất nguy hiểm.
Bên cạnh đó là điều chỉnh tính thanh khoản cho thị trường. Huy động vốn từ trái phiếu đang gặp khủng hoảng, trong vòng hai năm tới khoản trái phiếu đáo hạn rất lớn nhưng có sự khó khăn về thanh khoản, dòng tiền để thanh toán cho trái chủ.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group. (Ảnh: CenLand).
Ông Hưng cho rằng, mỗi thời điểm sẽ có những đặc điểm khác nhau. Doanh thu về hoạt động giao dịch hằng tháng trong giai đoạn này của doanh nghiệp có thể giảm 80 - 90%, nhưng vẫn phải lo những khoản chi phí cố định.
Do đó, các chủ đầu tư cần phải bảo trọng dòng tiền, cắt giảm những chi tiêu không cần thiết và "thắt lưng buộc bụng" ngay lập tức. Ngoài ra, các doanh nghiệp phải nỗ lực có doanh thu bằng mọi cách, tạo ra nhiều nguồn thu khác nhau và mở rộng tiềm kiếm thêm các thị trường.
Nhận định giai đoạn điều chỉnh này là cơ hội lớn, vị trí trên thị trường sẽ thay đổi nhiều, ông Hưng cho rằng doanh nghiệp không nên rời mắt khỏi mục tiêu, cần tìm kiếm những cơ hội và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới trong tương lai.
"Thị trường sẽ điều chỉnh mạnh, đừng lấy mức giá đỉnh của năm 2021 - 2022 làm mức tham chiếu cho dự án mới mà phải bắt đầu lại cuộc hành trình với mức thấp hơn",vị này khuyến nghị.
