"Ông trùm" bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam hiện kinh doanh ra sao?

Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán IDC) tiền thân là một doanh nghiệp Nhà nước thuộc Bộ Xây dựng, được thành lập năm 2000, với các ngành nghề cốt lõi là phát triển khu công nghiệp và mở rộng đầu tư khu đô thị, khu kinh tế, khu dân cư tập trung, giao thông, thuỷ lợi, thuỷ điện, sản xuất công nghiệp và phát triển nhà ở.

Năm 2006, IDC chuyển đổi hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con. IDICO chính thức hoạt động theo loại hình doanh nghiệp công ty cổ phần, đổi tên thành Tổng công ty IDICO - CTCP vào năm 2018.

Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, doanh nghiệp này hoạt động trong 5 nhóm chính là bất động sản khu công nghiệp và nhà xưởng cho thuê, nhà ở và đô thị, dịch vụ khu công nghiệp, năng lượng, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông. Đặc biệt, đối với loại hình bất động sản khu công nghiệp, IDICO được coi là một trong những "ông trùm" tại Việt Nam.

"Ông trùm" đang kinh doanh ra sao?

Theo báo cáo tài chính, kết quả kinh doanh quý 4 của IDC với doanh thu đạt 2.239 tỷ đồng (tăng 85% so vời cùng kỳ) và LNST đạt 623 tỷ đồng (tăng 170% so với cùng kỳ). Tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê khu công nghiệp (KCN) đạt gần 1.100 tỷ đồng trong khi quý 4/2022 ghi nhận -762 tỷ đồng do quý 4/2022 điều chỉnh giảm trừ doanh thu cho thuê KCN Phú Mỹ 2.

Cả năm 2023 IDC đạt doanh thu 7.237 tỷ đồng (giảm 3% so với cùng kỳ) và LNTT đạt 2.056 tỷ đồng (giảm 21% so với cùng kỳ). Mảng KCN, năm 2023, IDC vượt kế hoạch cho thuê 127ha với gần 170ha đất công nghiệp được ký mới (tăng 28,8% so với cùng kỳ), trong đó KCN Hựu Thạnh dẫn đầu với hơn 62ha, tiếp theo là Phú Mỹ 2 với gần 54ha. Khách thuê trong năm 2023 chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực sản xuất hàng tiêu dùng thiết yếu, nguyên vật liệu và công nghiệp.

Trong năm 2023 IDC bàn giao 106ha tại KCN Phú Mỹ 2, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn. Vào cuối 2023, IDC còn lại 580ha diện tích thương phẩm KCN có thể cho thuê. Giá thuê trung bình tăng 5,7% theo quý lên 129USD/m2 /kỳ hạn còn lại.

KCN Hựu Thạnh dự kiến còn phải đầu tư thêm 3.000 tỷ đồng, trong đó 300 - 400 tỷ đồng là tiền đền bù, 100 tỷ đồng là tiền sử dụng đất và phần còn lại là tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và san lấp. KCN Tân Phước 1 ở Tiền Giang dự kiến sẽ sớm được chính phủ phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư và được kỳ vọng sẽ bắt đầu cho thuê từ cuối năm nay. Giai đoạn 1 của dự án này là 226ha dự kiến triển khai xây dựng trong 2024 - 2025.

Mảng điện doanh thu 2023 đạt hơn 2.900 tỷ đồng (tăng 1,6% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ giá bán điện tăng lên trong khi sản lượng điện phân phối tại các KCN giảm xuống 1.389 triệu Kwh (giảm 7,3% so với cùng kỳ) khi khách thuê cắt giảm sản xuất do nhận được ít đơn hàng hơn, đặc biệt là các doanh nghiệp dệt may. Biên lợi nhuận gộp mảng này cải thiện lên 12,2% (tăng 4% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 vận hành trở lại từ tháng 10/2022 sau thời gian dài bảo trì vì lũ lụt.

Trong 2023, tổng sản lượng điện do hai nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 và Shrok Phu Miêng sản xuất là hơn 500 triệu Kwh và sản lượng điện phân phối tại các KCN là gần 1.400 triệu Kwh (giảm 7,3% so với cùng kỳ).

Đối với bất động sản nhà ở, công ty giao dịch chuyển nhượng 2,2ha cho AEON dự kiến ghi nhận đầu năm 2024. Giao dịch chuyển nhượng 2,2ha tại Long An cho AEON với doanh thu dự kiến là 437 tỷ đồng.

IDC duy trì tình hình tài chính tốt với nợ ròng duy trì quanh mức 1.300 tỷ đồng trong năm 2023 và tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu ở mức 20,6% (giảm 1,2% so với cùng kỳ).

Theo đánh giá của công ty chứng khoán ACBS, doanh thu năm 2024 của IDICO có thể đạt 9.600 tỷ đồng (tăng 33% so với cùng kỳ) và LNST tăng 24% lên hơn 2.900 tỷ đồng (tăng 78% so với cùng kỳ).

Cụ thể, doanh thu KCN đạt hơn 5.100 tỷ đồng (tăng 56% so với cùng kỳ) nhờ bàn giao khoảng 160ha. Doanh thu điện đạt hơn 3.000 tỷ đồng (tăng 4% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ tăng trưởng sản lượng điện phân phối tại các KCN, đặc biệt là KCN Hựu Thạnh. Doanh thu bất động sản nhà ở đạt hơn 500 tỷ đồng, tăng hơn 5 lần so với cùng kỳ. Doanh thu BOT tăng 3% so với cùng kỳ đạt 447 tỷ đồng với giả định giá thu phí không thay đổi và lưu lượng xe tăng trưởng 3% so với cùng kỳ.