Thị trường bất động sản 2026 đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Để có góc nhìn sâu sát hơn về những biến động về giá, hiện tượng cắt lỗ và chiến lược an toàn trong thời gian tới, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện cùng bà Nguyễn Thị Dung - Chủ tịch G.Empire Group.
Bà đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2026?
Thị trường năm nay sẽ có sự phân hóa rất rõ nét. Tại các khu vực lõi trung tâm, nguồn cung mới bị giới hạn nghiêm ngặt bởi chỉ tiêu dân số và hạ tầng hiện hữu. Các dự án mới ra mắt trong khu vực trung tâm sẽ không có chuyện giảm giá. Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang chứng kiến sự điều chỉnh, đặc biệt là ở phân khúc chung cư từng tăng trưởng quá nóng trong 2 năm qua.
Theo bà, liệu có xuất hiện làn sóng "bán cắt lỗ" ồ ạt trên thị trường không?
Phải lưu ý rằng việc giảm giá phần lớn nằm ở thị trường thứ cấp, mua đi bán lại. Có những khu vực vùng ven cách đây 2-3 năm giá chung cư chỉ ở mức 50 triệu đồng/m2 thì nay đã đạt mức trung bình đỉnh 100 triệu đồng/m2. Khị trường chững lại, giao dịch thực tế có thể giảm về mức 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá hiện nay chỉ là giảm lãi so với 2 năm trước và số lượng bán ra rất ít.
Bên cạnh đó, việc giảm giá sẽ chỉ xảy ra với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi thời gian ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất kết thúc, nếu không có dòng tiền thực để gồng gánh, họ buộc phải chấp nhận bán rẻ tài sản để cơ cấu lại nợ.
Đứng trước áp lực thanh khoản, liệu các chủ đầu tư lớn có chấp nhận giảm giá bán trong năm 2026 không, thưa bà?
Thị trường nhiều hàng, chủ đầu tư không lãi dày được như trước và phải cạnh tranh để bán. Để kích cầu, các chính sách bán hàng sẽ được tăng lên rất nhiều. Thực tế đây cũng là một hình thức giảm giá thay vì giảm trực tiếp.
Hiện thị trường cũng xuất hiện một vài chủ đầu tư giảm trực tiếp giá trên sản phẩm bằng cách cắt hết tất cả các loại chính sách, chi phí marketing truyền thông, và yêu cầu khách hàng vào tiền 30% ngay từ đầu để hạn chế đầu cơ.
Trong bối cảnh đó nhà đầu tư nên làm gì, thưa bà?
Nguyên tắc sống còn trong giai đoạn này là tuyệt đối không đầu tư vượt quá khả năng tài chính của bản thân. Nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng phương án trả nợ gốc và lãi khi các ưu đãi tín dụng từ chủ đầu tư kết thúc.
Đồng thời, phải đặt yếu tố thanh khoản lên hàng đầu; ưu tiên những bất động sản đáp ứng nhu cầu thực để dễ dàng chuyển nhượng khi cần thiết, tránh tình trạng "mua dễ, bán khó". Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, nếu đầu tư không có sự tính toán kỹ rất có thể rơi vào tình trạng "ôm hàng" chờ 5-10 năm tiếp.
Theo bà, đâu sẽ là địa bàn đầu tư an toàn cho người mua trong giai đoạn 2026?
Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng quay trở lại thị trường Hà Nội – nơi có nhu cầu ở thực khổng lồ và ổn định. Cụ thể, các khu vực nằm dọc theo trục Vành đai 3.5 và Vành đai 4 đổ lại là điểm đến an toàn.
Bên cạnh đó, khu vực Hòa Lạc hay Mê Linh cũng là một "điểm sáng" cực kỳ đáng chú ý. Nơi đây sở hữu quỹ đất sạch rộng lớn, hạ tầng đồng bộ cùng sự hiện diện của các khu công nghệ cao và cụm trường đại học lớn.
Ngược lại, nhà đầu tư nên rất thận trọng với thị trường bất động sản tỉnh, đừng mua vì rẻ. Bởi nhà đầu tư sẽ không về nơi đây đầu tư nữa, do hiện nay nguồn cung tại Thủ đô có rất nhiều.
Xin cảm ơn bà!
