Chưa được công nhận là chủ đầu tư nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ
Theo trình bày của ông N., một cư dân TPHCM, năm 2017, ông ký với Công ty S. hợp đồng mua bán căn hộ tại một dự án chung cư ở TPHCM. Căn hộ có diện tích 60m2, giá bán 1,4 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận, việc thanh toán được thực hiện theo tiến độ xây dựng công trình. Dự kiến dự án hoàn thành vào quý IV/2018 và chủ đầu tư được gia hạn thời gian hoàn thành đến quý IV/2019.
Sau khi ký hợp đồng, ông N. đã thanh toán cho Công ty S. tổng cộng 282 triệu đồng, gồm tiền đặt cọc và các khoản thanh toán theo hợp đồng. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng dự án sau đó gặp vướng mắc và chậm so với cam kết.
Tại cuộc họp với khách hàng mua căn hộ tại dự án vào cuối tháng 7/2018, Công ty S. thống nhất chính sách hỗ trợ đối với những trường hợp tiếp tục đồng hành cùng dự án sau ngày 31/12/2018, với mức hỗ trợ 6%/năm trên tổng số tiền khách hàng đã thanh toán, nhưng không vượt quá 30% số tiền này.
Trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện Công ty S. thừa nhận dự án được thực hiện nhằm phục vụ chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà ở ven kênh, rạch tại TPHCM. Tại thời điểm ký hợp đồng với ông N., dự án chưa được chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại và Công ty S. chưa được công nhận là chủ đầu tư.
Trong giao dịch mua bán căn hộ với ông N., Công ty S. đồng ý trả lại số tiền 282 triệu đồng đã nhận từ ông này. Do doanh nghiệp gặp khó khăn, công ty đề nghị giảm 50% khoản tiền hỗ trợ theo cam kết, còn 42,3 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền Công ty S. đồng ý trả cho ông N. là 324 triệu đồng.
Trong khi đó, ông N. cho rằng hợp đồng mua bán căn hộ được ký khi Công ty S. chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc mua bán, nên hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật và vô hiệu. Ông yêu cầu được thanh toán đầy đủ khoản hỗ trợ theo thỏa thuận, với mức 6%/năm trên số tiền đã nộp, tính từ ngày 1/1/2019 đến thời điểm xét xử.
Theo tính toán của ông N., khoản hỗ trợ này lên tới 84,6 triệu đồng.
Hợp đồng vô hiệu, thỏa thuận hỗ trợ vẫn được Tòa công nhận
Xét xử sơ thẩm vào năm 2024, TAND Quận 8 (nay là TAND khu vực 10 - TPHCM) tuyên hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông N. và Công ty S. vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa sơ thẩm không xem xét hậu quả của hợp đồng vô hiệu do các bên không có yêu cầu.
Tòa buộc Công ty S. thanh toán cho ông N. 282 triệu đồng tiền đã nhận và 42,3 triệu đồng tiền hỗ trợ, tổng cộng 324 triệu đồng.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông N. kháng cáo, đề nghị sửa một phần bản án, buộc Công ty S. thanh toán đầy đủ khoản hỗ trợ theo mức 6%/năm đã cam kết, trong giới hạn tối đa 30% số tiền ông đã thanh toán.
Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TPHCM nhận định hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông N. và Công ty S. đã bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Quyết định này không bị các bên kháng cáo nên đã có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, việc hợp đồng mua bán căn hộ bị tuyên vô hiệu không đồng nghĩa với việc mọi thỏa thuận phát sinh sau đó đều đương nhiên vô hiệu.
Tòa phúc thẩm cho rằng Công ty S. là bên có lỗi chính khi nhận tiền của khách hàng nhưng không thể thực hiện dự án như cam kết, khiến khách hàng chịu thiệt hại. Trong quá trình giải quyết, doanh nghiệp đã đưa ra chính sách hỗ trợ đối với những khách hàng tiếp tục đồng hành cùng dự án, với mức 6%/năm trên số tiền đã thanh toán, nhưng tối đa 30%.
Thỏa thuận này được ghi nhận tại các biên bản họp với khách hàng vào tháng 7/2018 và tháng 1/2019, sau đó được Công ty S. xác nhận bằng văn bản. Theo HĐXX, đây là thỏa thuận bổ sung nhằm giải quyết hậu quả phát sinh, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có hiệu lực đối với các bên.
HĐXX phúc thẩm cũng viện dẫn quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từng phần và nhận định việc hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu không làm mất hiệu lực của thỏa thuận hỗ trợ được các bên xác lập sau đó.
Từ đó, TAND TPHCM xác định khoản hỗ trợ phải thanh toán đã đạt mức trần 30% số tiền ông N. đã nộp, tương đương 84,6 triệu đồng. Cộng với 282 triệu đồng tiền gốc, Công ty S. phải trả tổng cộng 366,6 triệu đồng cho ông N., thay vì mức 324 triệu đồng như án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 72/2025/DS-PT ngày 17/1/2025 của TAND TPHCM)
