"Nỗi khổ" của thị trường bất động sản "nhà giàu": Bất ngờ rơi vào cảnh nợ chồng chất, lỡ "ôm" hàng nghìn căn giờ vội vàng bán cắt lỗ

Các công ty bất động sản ở khu vực này có khoảng 165 tỷ USD trái phiếu đáo hạn đến năm 2026. Trong khi đó, các ngân hàng đang giảm mức độ tiếp xúc với ngành này và chi phí đi vay đang ở mức cao nhất kể từ khủng hoảng tài chính. Bối cảnh không mấy thuận lợi này đang khiến một số doanh nghiệp có thể chứng kiến trái phiếu bị hạ xếp hạng xuống “rác”, khiến việc đi vay càng khó hơn.

Theo một cuộc khảo sát của Bank of America, việc giá bất động sản văn phòng từ London đến Berlin đều lao dốc đang khiến bất động sản trở thành một ngành kém hấp dẫn với các quỹ quản lý tài sản trong 3 tháng liên tiếp. Vì nợ chồng chất, nhiều công ty phải thanh lý tài sản, cắt giảm cổ tức và hoãn phát hành chứng quyền nhằm điều chỉnh lại quy mô công ty, trước tương lai đầy bất ổn.

Jackie Bowie, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực EMEA tại Chatham Financial, cho hay: “Việc một loạt trái phiếu sắp đáo hạn có thể là chất xúc tác cho những hành động trên, vì nếu bên đi vay không kịp tái cấp vốn thì họ phải thu hẹp quy mô. Tôi cho rằng thị trường sẽ có nhiều tài sản được thanh lý từ những doanh nghiệp sắp phá sản.”

Ví dụ điển hình là công ty bất động sản của Thuỵ Điển, Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, đã chứng kiến cổ phiếu giảm hơn 90% từ đỉnh.

Khoản nợ 8 tỷ USD, vốn được sử dụng để xây dựng một danh mục với hơn 2.000 bất động sản, đã trở thành “cỗ máy sản xuất” nợ sau khi kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc. Những nỗ lực thu hẹp quy mô của công ty đã thu hút sự chú ý từ những “ông lớn” như Brookfield Asset Management.

Trái phiếu công ty này đã bị hạ xếp hạng xuống “rác”, khiến họ phải đình chỉ đợt phát hành chứng quyền và thị trường thì đang định giá theo triển vọng của số đông. Phần lớn trái phiếu bất động sản trong chỉ số theo dõi trái phiếu euro được xếp hạng cao đều được phát hành bởi các doanh nghiệp hiện được xếp hạng tín dụng gần mức “rác”, theo Bloomberg.

Viktor Hjort, trưởng bộ phận chiến lược tín dụng toàn cầu và là nhà phân tích tại BNP Paribas, cho hay: “Các công ty này sẽ nhận được động lực mạnh mẽ để được xếp hạng trở lại mức ‘có thể đầu tư’. Chúng tôi nhận thấy họ đang nỗ lực bảo toàn được ranh giới đó, vì trái phiếu của họ không phải là loại có lợi suất cao.”

Tuy nhiên, việc duy trì xếp hạng lại dường như không khả thi với một số công ty, đặc biệt là những bên phát hành trái phiếu lai (hybrid bond) chứng kiến giá sụt giảm trên thị trường thứ cấp.

Một số nhà quản lý tài sản đang mất kiên nhẫn. Họ bán lại trái phiếu cho công ty bất động sản đã phát hành. Giá trái phiếu euro xếp hạng cao đã giảm gần 1/5 kể từ đầu năm 2022.

Để giải quyết vấn đề nợ ở hiện tại, một số công ty khác thì điều chỉnh các đợt phát hành chứng quyền hay sử dụng các hình thức nợ thay thế để giảm bớt gánh nặng. Điều này sẽ “ăn mòn” lợi nhuận trong tương lai.

Theo Bloomberg, đây là một góc khác trên thị trường đang nhấp nháy những tín hiệu báo động chưa từng có kể từ cuộc khủng hoảng tài chính. Chỉ số P/B cho thấy cổ phiếu của các công ty này đang giao dịch ở mức thấp nhất kể từ năm 2008.

Mức sụt giảm từ đỉnh vào tháng 8/2021 cho đến nay là gần 50% đối với nhóm cổ phiếu này, tương đương 148 tỷ USD bị “quét sạch”. Theo đó, Stoxx 600 Real Estate Index đang giao dịch ở mức thấp kỷ lục so với Stoxx Europe 600. Sự bất ổn trên thị trường đã khiến công ty bất động sản British Land Plc bị loại khỏi FTSE 100 sau hơn 2 thập kỷ, vì trái phiếu tụt hạng sâu hơn cả mức “rác”.

Trong bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản gần như cũng đóng băng khi người mua còn không yêu cầu mức lợi suất cao để bù đắp cho rủi ro lãi suất, còn người thuê thì cũng rời đi. Theo Savills, giá các toà nhà văn phòng cao cấp ở Paris, Berlin và Amsterdam đã giảm hơn 30% trong 12 tháng.

Theo Aaron Guy, nhà phân tích của Citigroup, điều tồi tệ hơn có thể sắp đến. Giá trị bất động sản thương mại ở châu Âu có thể giảm tới 40% do biến động của thị trường trái phiếu.

Max Berger, giám đốc danh mục đầu tư tín dụng tại DWS Investment, cho hay: “Chúng tôi cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục được điều chỉnh đi xuống. Điều này có nghĩa là thời gian tới còn khó khăn hơn. Một số mô hình kinh doanh không còn hiệu quả, thị trường trái phiếu lại nhận ra điều này khá rõ.”

Những yếu tố không chắc chắn cũng đang khiến các nhà quản lý tài sản trở nên thận trọng.

Lucas Maruri, nhà quản lý quỹ tại MAPFRE Asset Management, công ty quản lý khoảng 40 tỷ USD tài sản, cho biết: “Chúng tôi không tiếp cận lĩnh vực này. Chúng tôi cho rằng vẫn còn nhiều rủi ro ngăn cản tiềm năng của cổ phiếu các công ty bất động sản, REITs và các nhà phát triển ở châu Âu trong những tháng tới.”

Tham khảo Bloomberg