(Ảnh minh họa: Báo Chính phủ).
Ba dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 đang diễn ra.
Cả ba luật này đều có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Hiện, cả ba luật đều có những vướng mắc, chồng chéo. Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc sửa đổi luật lần này, nhất là Luật Đất đai tất yếu sẽ có những ảnh hưởng tới thị trường, song đây cũng là dịp để tháo gỡ các nút thắt về cơ chế chính sách, giúp nguồn cung phát triển ổn định hơn.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều. Trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương với 82 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Còn Dự thảo Luật Đất đai sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 265 điều. So với dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, dự thảo Luật đã bỏ 4 điều, bổ sung 6 điều, sửa đổi 229 điều.
Nhiều nội dung lớn đã được chỉnh sửa, hoàn thiện thêm, như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần và hằng năm; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tài chính đất đai, giá đất; hoạt động lấn biển; đất sử dụng cho khu kinh tế…
Dự thảo Luật Nhà ở: Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và đưa ra quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại loại nhà ở này.
Tại phiên thảo luận diễn ra mới đây, nhiều ĐBQH nêu ý kiến và đa số cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhằm đảm bảo quyền lợi người mua và giảm thiểu vướng mắc khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…
Liên quan đến vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo Luật phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Ông Tùng nêu rõ đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rất rõ và dự thảo luật quy đinh thời hạn này phải được xác định khi lập Đồ án thiết kế nhà chung cư. Đồng thời, dự thảo Luật cũng đã có quy định về kiểm định chất lượng để trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá cho ở hay là cần phải phá dỡ để xây dựng lại
Vị này cũng cho rằng không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất.
Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết UBTVQH đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn.
Cụ thể, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Theo đó, phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Việc "siết" đầu tư, quản lý và sử dụng chung cư mini như trên cũng nhận được sự quan tâm của các ĐBQH. Tuy nhiên, một số cho rằng, quy định như trên sẽ khó khả thi.
Ngoài ra, về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, do vấn đề này còn ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo hai phương án. Thứ nhất là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê, thứ hai là chưa quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư.
Thảo luận về vấn đề này, một số đại biểu đồng ý với đề xuất này, nhưng nhiều người cho rằng việc này không phù hợp. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết sẽ tiếp thu các ý kiến và sẽ có báo cáo lại các đại biểu, trong trường hợp quy định vấn đề này trong Luật Nhà ở thì phải có sự sửa đổi đồng bộ trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để có những quy định chặt chẽ.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS: Tranh cãi quy định đặt cọc, giao dịch qua sàn
Liên quan đến quy định đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có hai phương án. Một là, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo quy định.
Hai là, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi đủ điều kiện giấy tờ về quyền sử dụng đất và thiết kế dự án được thẩm định. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua tài sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua.
Về vấn đề này, đa số các ĐBQH đồng tình với phương án 1. Trong khi đó, mội số đại biểu đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán.
Liên quan đến quy định giao dịch bất động sản qua sàn, UBTVQH tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật.
Đồng thời bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Tại phiên thảo luận, nhiều ĐBQH ủng hộ với việc khuyến khích mà không bắt buộc qua sàn giao dịch, đồng thời cần có các quy định nhằm nâng cao năng lực chuyên nghiệp của sàn, chất lượng trình độ của những người hoạt động ở sàn.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết sẽ phối hợp với cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến đại biểu Quốc hội qu định theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian môi giới, không tham gia vào mua bán.
Ngoài ra, một số đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng để chống tham nhũng, trốn thuế.
Dự thảo Luật Đất đai: Nóng vấn đề thu hồi đất, định giá đất
Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai do Chính phủ trình ngày 29/5/2023 đã bổ sung một số nội dung như: Bổ sung khái niệm “Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” dùng để làm gì…
Theo đó, Điều 79 của Dự thảo Luật quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, tuy nhiên không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Đây là một trong những nội dung được nhiều ĐBQH quan tâm.
Về Điều 79, nhiều đại biểu quan tâm và các ý kiến đều thống nhất với nội dung bổ sung quy định cho phép Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp dự án đã được Quốc hội, Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị mở rộng đối tượng.
Cụ thể, một số Đại biểu đề nghị phải đưa đất phát triển khu du lịch dịch vụ vào trong trường hợp phải được thu hồi đất tại Điều 79. Trong khi đó, một số Đại biểu kiến nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất thuộc điều này.
Giải trình, làm rõ vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết nếu các doanh nghiệp, nhà đầu tư mà muốn được thỏa thuận, các đại biểu cũng ủng hộ theo hướng này để trong quá trình thỏa thuận bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp và tránh các khiếu kiện phức tạp. Các đại biểu cũng còn băn khoăn ở trong trường hợp thỏa thuận không thành công thì cũng cần phải có cơ chế xử lý.
Về các phương pháp định giá đất, Dự thảo luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư (lấy doanh thu giả định của dự án trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp, người dân phải nộp)…
Theo đó, dự thảo luật đã dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).
Định giá đất là vấn đề được dư luận và đông đảo ĐBQH quan tâm. Tại phiên thảo luận mới đây, một số Đại biểu đã kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư vì cho rằng phương pháp này khó khả thi.
