Nhìn lại lịch sử các chu kì tăng trưởng, chuyên gia dự báo bất ngờ về bức tranh bất động sản năm 2025

"Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là năm khởi sắc cho thị trường bất động sản"

Trong chia sẻ mới đây, ông Phan Đình Phúc – CEO Seenee, đơn vị chuyên review các dự án, sản phẩm bất động sản đã dự báo về bức tranh thị trường địa ốc năm 2025. Theo ông Phúc, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 cho thấy nhiều triển vọng tích cực, dựa trên các yếu tố chính sách pháp luật và hạ tầng đang được triển khai.

Nhìn lại lịch sử các chu kì mỗi lẫn thay đổi, sửa đổi bổ sung thị trường luôn có cú đột phá về tăng trưởng, như giai đoạn 2006-2008, giai đoạn 2014 - 2020, và hiện tại là 2024 khi 3 bộ luật vừa được áp dụng. Tuy nhiên, Luật mới thường sẽ mất 1 thời gian để hướng dẫn thi hành và để thị trường thẩm thấu.

Vị này cho rằng, Luật mới sẽ giúp thị trường minh bạch hoá hơn, không còn các chủ đầu tư yếu kém làm thị trường lũng đoạn như vừa rồi, trong đó áp dụng bảng giá đất mới là một đột phá giúp tháo gỡ hàng loạt dự án vướng thuế giá đất vừa qua. Từ đó nguồn cung sẽ đa dạng hơn, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn và tâm lý cởi mở hơn bây giờ.

Trong giai đoạn 2021–2030, Việt Nam sẽ đổ vào hạ tầng hơn 3 triệu tỷ đồng. Các dự án này được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội, cải thiện hạ tầng giao thông, đặc biệt là bất động sản được hưởng lợi rất lớn.

“Đặt biệt là 2025 sẽ bắt một chu kì mới cho thị trường bất động sản, khi Luật Đất đai mới được thông qua tạo điều kiện thông thoáng pháp lý đẩy mạnh giải tỏa đền bù hơn cho việc làm hạ tầng. Trong năm 2025, các hạ tầng trọng điểm Quốc Gia sẽ đồng loạt được đầu tư triển khai, qua đó sẽ thúc đẩy được sự kết nối liền mạch, lẫn phát triển logictis từ đó sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản”, ông Phúc nhấn mạnh.

Ông Phúc liệt kê các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai mới sẽ có tác động rất lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản. Cụ thể, Cảng hàng không quốc tế Long Thành : Với tổng vốn đầu tư dự kiến 336.630 tỷ đồng, dự án này được chia thành hai giai đoạn (2021–2025 và 2026–2030), thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực phía Nam.

Đường vành đai 3 Tp .HCM : Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến 38.396 tỷ đồng, thực hiện trong hai giai đoạn (2021–2025 và 2026–2030), nhằm giảm ùn tắc giao thông và kết nối các khu vực kinh tế trọng điểm.

Đường bộ cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột : Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến 20.473 tỷ đồng, thực hiện trong hai giai đoạn (2021–2025 và 2026–2030), nhằm kết nối vùng duyên hải Nam Trung Bộ với Tây Nguyên, thúc đẩy phát triển kinh tế và du lịch.

Đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội : Với tổng vốn đầu tư dự kiến 19.312 tỷ đồng, dự án này được thực hiện trong hai giai đoạn (2021–2025 và 2026–2030), nhằm cải thiện hạ tầng giao thông và thúc đẩy phát triển kinh tế vùng Thủ đô.

Đường bộ cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Mộc Bài : Với tổng vốn đầu tư dự kiến 21.171 tỷ đồng, dự án này được thực hiện trong hai giai đoạn (2021–2025 và 2026–2030), nhằm kết nối Tp.HCM với cửa khẩu Mộc Bài, thúc đẩy thương mại và giao thương với Campuchia.

Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam : Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến 1.334.243 tỷ đồng, thực hiện trong giai đoạn 2026–2030 và sau năm 2030, nhằm xây dựng tuyến đường sắt tốc độ cao kết nối Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giảm thời gian di chuyển và thúc đẩy phát triển kinh tế

Theo ông Phúc, diễn biến thị trường trong thời gian vừa qua đã minh chứng cho sự phục hồi của thị trường gắn liền với các bộ luật bất động sản có hiệu lực. Cụ thể, các dự án đồng loạt ra mắt và được đón nhận khá tốt, nguồn cung tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái, thanh khoản cũng mạnh mẽ hơn.

"Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là năm khởi sắc cho thị trường bất động sản Việt Nam, với sự hỗ trợ từ chính sách pháp luật, kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng phát triển, niềm tin nhà đầu tư vào thị trường", ông Phúc khẳng định.

"Quý 3/2025 giá có thể về lại đỉnh cũ 2022"

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư bất động sản kì cựu, tác giả bộ sách “Để không mất tiền tỉ trong lần đầu mua nhà, xây nhà, đầu tư bất động sản…” nhấn mạnh, mỗi khi luật mới chuẩn bị được ban hành, thị trường sẽ bị chững lại một khoảng thời gian để chờ các quy định mới. Sau khi luật được ban hành, mọi thứ đã rõ ràng là lúc toàn thị trường bắt đầu chạy đua trở lại. Điều này đã từng diễn ra ở các đợt ban hành luật trước (2005-2006, 2015-2016). Ví dụ từ quý 3/2024, các chủ đầu tư bắt đầu bung hàng tạo thêm nhiều nguồn cung trên thị trường.

Từ 1/8/2024, các điều luật mới bắt đầu có hiệu lực, hiện đang là thời điểm triển khai áp dụng vào thực tế. Ví dụ như Quyết định 83 và 100 hay bảng giá đất mới Tp.HCM được ban hành. Rất nhiều vướng mắc hồ sơ trước đây đã có hướng giải quyết cho người dân, thị trường sẽ sôi động trở lại.

Cùng với đó, hạ tầng được đẩy mạnh từ 2022 đến 2025 dần hoàn thiện, và vẫn tiếp tục được đầu tư các giai đoạn tiếp theo. Ví dụ như tuyến Metro số 1 đã chạy thương mại, Đường vành đai 2, 3 Thành phố Hồ Chí Minh, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc kết nối liên tỉnh (Binh Dương - Bình Phước - Đăk Nông, Tân Phú (Đồng Nai) - Bảo Lộc (Lâm Đồng), Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột, HCM - Mộc Bài (Tây Ninh),... được triển khai.  Nền kinh tế 2024 đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với cùng kỳ 2023. Thu nhập của các chủ doanh nghiệp - nhóm chiếm tỷ trọng trong các nhà đầu tư bất động sản  dần được cải thiện. "Theo đó, năm 2025 thị trường sẽ hồi phục, quý 3/2025 giá có thể về lại đỉnh cũ 2022. Năm 2026 sẽ có bứt phá mạnh", ông Kiên chia sẻ.

Cũng nhìn nhận tác động của Luật mới đến chu kì của thị trường bất động sản năm 2025, ông Nguyễn Đức Hoà, Nhà đầu tư bất động sản kì cựu cho rằng, tín hiệu tốt hơn của thị trường hội nhiều yếu tố trong đó một phần do các chính sách mới được ban hành. Luật kinh doanh bất động sản với những yêu cầu khắt khe hơn đối với chủ đầu tư dự án, hay bảng giá đất mới được ban hành ở TP.HCM (và tiếp theo là các tình thành khác) đã tăng lên nhiều lần, đang dần tiếp cận với giá trị đất thực tế, quỹ đất dự án khan hiếm... nhiều yếu tố khiến cho giá thành sản phẩm sơ cấp tăng cao.

Điều này kích hoạt thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp tăng giá làm cho giao dịch trở nên nhộn nhịp hơn. Tuy nhiên, theo ông Hòa không đơn giản vì Luật mới được áp dụng, bảng giá đất mới cập nhật mà khiến thị trường tăng tính thanh khoản. Bản chất là nền kinh tế đã phục hồi tốt hơn trước, những gì khó nhất đã đi qua, các nhà đầu tư cá nhân đã tự tin hơn để tìm kênh giải ngân, trong đó bất động sản là một kênh đầu tư quen thuộc.

Vị này phân tích thêm, không chỉ chu kỳ này, mà các chu kỳ trước cũng vậy. Khi Luật mới bắt đầu được áp dụng là lúc bước đệm khởi đầu cho một chu kỳ mới. Đối với những người hiểu luật và có khả năng "dự đoán chính sách" họ đã hành động trước để hưởng lợi. Còn đại đa số các nhà đầu tư sẽ có sự bối rối, ngay cả cơ quan nhà nước cũng bối rối nếu chưa có được các thông tư nghị định hướng dẫn, nên hành động nhà đầu tư cá nhân sẽ cẩn trọng hơn trước những thay đổi sắp tới.

Nhưng dần tất cả sẽ quen và cái mới tốt hơn cái cũ, thị trường sẽ minh bạch hơn, đầu tư bất động sản sẽ đòi hỏi nhiều kiến thức hơn, những câu chuyện "trúng đất x lần" sẽ không còn. Bất động sản sẽ dần hướng đến nhu cầu thực và đặc biệt là phải sử dụng để sản xuất, kinh doanh, sinh ra dòng tiền.

Ông Phan Quang Thắng – CEO trang web GNha cũng cho hay, các Luật mới ra đời nhằm mục tiêu tháo gỡ những vướng mắc, rào cản pháp lý hiện tại, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh, giao dịch bất động sản thuận lợi hơn. Điều này có thể góp phần cải thiện thanh khoản, hấp dẫn nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Dự báo về bức tranh bất động sản năm 2025, ông Thắng đánh giá, với sự hỗ trợ của các chính sách mới, thị trường bất động sản có thể phục hồi mạnh mẽ, trở thành một trong những động lực chính của tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc triển khai các chính sách mới cần được thực hiện đồng bộ, có sự giám sát chặt chẽ để phát huy hiệu quả tối đa. Các rủi ro như lạm phát, lãi suất, biến động thị trường vẫn cần được quản lý cẩn trọng.

“Việc các Luật mới được ban hành và có hiệu lực có thể tạo tâm lý tích cực cho thị trường, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, rào cản pháp lý. Tín hiệu tốt lên của thị trường bất động sản từ quý 3/2024 có thể một phần là do kỳ vọng vào việc các Luật mới được triển khai. Tuy nhiên, việc triển khai các chính sách mới cần được thực hiện đồng bộ, có sự hướng dẫn, giám sát chặt chẽ để phát huy hiệu quả tối đa”, ông Thắng nhấn mạnh.