Nhìn lại khối nợ vay của doanh nghiệp bất động sản
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành bất động sản đã tăng lên 0,72 lần vào cuối tháng 6, mức cao nhất trong vòng 15 quý qua.
Theo số liệu do tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings tổng hợp, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục nới rộng. Tổng dư nợ vay tính đến cuối tháng 6 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20%, tức gần 60.900 tỷ đồng so với cuối tháng 3.
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành đã tăng lên 0,72 lần từ mức 0,61 lần cuối quý I. Đây là mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Chỉ số này phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp. Tỷ lệ tăng lên 0,72 lần nghĩa là cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu sẽ đi kèm 0,72 đồng nợ vay, cho thấy đòn bẩy tài chính và mức độ phụ thuộc vào vốn vay của doanh nghiệp cao hơn.
Song song đó, tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng lên 67,3% tổng dư nợ. Mức này tăng so với 63,1% của quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Trong đó, Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, chủ yếu để đầu tư phát triển các dự án mới. Theo sau là Novaland (NVL) với nợ vay tăng hơn 4.000 tỷ đồng.
Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản qua các quý. Đồ họa: S&I Ratings
Đà tăng nợ vay diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc phục hồi theo tiến độ triển khai dự án. Báo cáo hồi đầu tháng 8 của SSI Research cũng cho thấy nhiều nhà băng đang tăng giải ngân trong lĩnh vực này. Những ngân hàng có nhiều dư địa tăng trưởng tín dụng như MB, VPBank, HDBank, Techcombank, TPBank và VIB chủ yếu đẩy mạnh giải ngân cho vay chủ đầu tư bất động sản trong quý II, tăng 22% so với quý trước. Động thái trên nằm trong xu hướng trở lại phân khúc cho vay cốt lõi, vốn là thế mạnh của họ.
Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn đang phân hóa khi ngân hàng ngày càng thận trọng với các dự án có pháp lý chưa hoàn thiện hoặc đòn bẩy cao. Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng nhận định dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản không được phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp. Khả năng tiếp cận đang phân hóa theo năng lực tài chính, pháp lý của dự án và khả năng tạo dòng tiền.
Trong bối cảnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ từ hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp. S&I Ratings tính toán trong nửa đầu năm, tổng giá trị phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.
Riêng trong quý II, nhóm địa ốc đã phát hành 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% thị trường. Đáng chú ý, gần 84% đến từ 3 "ông lớn" Vingroup, Masterise và Sun Group.
Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt trong năm nay. Nhóm bất động sản đạt mức bình quân khoảng 11,4% một năm trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5% một năm.
Lịch đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (đơn vị: nghìn tỷ đồng). Đồ họa: S&I Ratings
Rủi ro nằm ở chỗ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản đang tăng đồng thời trên nhiều kênh. Ngoài khoản vay ngân hàng, các chủ đầu tư lớn còn sử dụng trái phiếu để bổ sung vốn cho dự án, khiến nghĩa vụ tài chính trong những năm tới tăng theo.
S&I Ratings dự báo trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 sẽ đạt hơn 156.500 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay. Khi mặt bằng lãi suất phát hành mới đã ở mức trên 11% một năm, chi phí tái cấp vốn có thể trở thành yếu tố gia tăng áp lực tài chính đối với nhóm doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.
Ở chiều tích cực, Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng doanh số mở bán phục hồi trong giai đoạn 2025-2026 đang tạo ra nguồn hàng tồn đọng (backlog) đáng kể cho các chủ đầu tư, qua đó hỗ trợ dòng tiền và lợi nhuận trong những năm tới. Đơn vị này dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong phạm vi theo dõi đạt 76.266 tỷ đồng năm 2026, tăng 36% và 91.893 tỷ đồng năm 2027, tăng 21%.
