Vành đai 2.5 ngổn ngang, giá nhà đã “đi trước một bước”
Những ngày đầu tháng 6, dọc tuyến Vành đai 2.5 đoạn qua phường Khương Đình, hàng loạt nhà dân đã được tháo dỡ một phần, mặt bằng được bàn giao để phục vụ thi công mở rộng tuyến đường.
Thế nhưng, ngay tại khu vực vốn còn ngổn ngang này, hàng loạt căn nhà đã được rao bán với danh nghĩa “mặt đường Vành đai 2.5”. Những căn nhà trước đây nằm sâu trong ngõ, sau khi một phần mặt bằng được thu hồi, nay bất ngờ được định vị lại như bất động sản mặt phố.
Ghi nhận cho thấy mức giá chào bán phổ biến dao động từ 500 triệu đồng đến hơn 600 triệu đồng/m2, tùy vị trí, mặt tiền và khả năng tiếp giáp trực tiếp với tuyến đường đang mở rộng.
Mạng xã hội tràn lan thông tin rao bán “nhà mặt phố, vành đai 2.5” với mức giá kỳ vọng.
Tại khu vực gần nút giao Khương Đình - Nguyễn Trãi kéo dài, một căn nhà diện tích khoảng 32 m2 được chào bán với giá 18,6 tỷ đồng, tương ứng hơn 580 triệu đồng/m2.
Hay nhà cách mặt đường Vũ Tông Phan 40 m có diện tích 42 m2 cũng đang được chủ nhà rao bán với mức giá tới 600 triệu đồng/m2.
Dù vậy, cả hai trường hợp đều cho thấy điểm chung, các bất động sản này mới chỉ vừa “ra mặt đường trên giấy” theo tiến độ giải phóng mặt bằng, trong khi thực tế hạ tầng xung quanh vẫn đang tiếp tục thi công, chưa hoàn thiện đồng bộ.
Cơn sốt “ăn theo hạ tầng” và tâm lý đón đầu
Theo ghi nhận, phần lớn hoạt động mua bán hiện nay diễn ra trên mạng xã hội và qua môi giới tự do. Các cụm từ như “hàng hiếm”, “vị trí mặt đường mới mở”, “cơ hội đón sóng hạ tầng” xuất hiện dày đặc trong các bài đăng.
Một số môi giới còn khẳng định đây là “giai đoạn đầu của chu kỳ tăng giá mới” khi tuyến Vành đai 2.5 hoàn thiện, sẽ kết nối trực tiếp nhiều khu vực trung tâm phía Nam Hà Nội.
Tuy nhiên, giao dịch thực tế lại khá hạn chế, phần lớn mới dừng ở mức hỏi giá và thương lượng, chưa ghi nhận nhiều hợp đồng chuyển nhượng thành công ở mức giá tiệm cận 600 triệu đồng/m2
Giá rao bán đất tại một số vị trí gần tuyến Vành đai 2.5 được đẩy lên mức cao, dù thanh khoản thực tế chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt. Ảnh: Khổng Chí
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng hiện tượng giá nhà “nhảy theo hạ tầng” tại các tuyến đường mới mở là xu hướng quen thuộc, nhưng mức tăng hiện tại đang có dấu hiệu vượt xa giá trị sử dụng thực tế.
Theo ông Đính, việc một căn nhà từ trong ngõ trở thành mặt đường không đồng nghĩa với việc giá trị thương mại tăng tương ứng nhiều lần.
“Hạ tầng mới chỉ là một phần của giá trị bất động sản. Cùng với đó cần phải xét đến cả khả năng khai thác kinh doanh thì mới đánh giá được mức giá thực tế”, ông Đính phân tích
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, các mức giá 500 - 600 triệu đồng/m2 hiện chủ yếu mang tính “tham chiếu kỳ vọng”, được hình thành từ tâm lý đón đầu quy hoạch hơn là từ các giao dịch đã hoàn tất.
“Khi thông tin lan truyền mạnh trên mạng xã hội, giá rao thường bị đẩy lên nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, rất dễ rơi vào trạng thái mua theo kỳ vọng thay vì giá trị thực,” bà Miền nói.
Hạ tầng tuyến Vành đai 2.5 còn dang dở nhưng giá đất đã liên tục thiết lập mặt bằng mới. Ảnh: Khổng Chí
Dù mức giá được rao bán tại khu vực Vành đai 2.5 đang thu hút sự chú ý lớn, song thực tế thị trường vẫn đang trong giai đoạn biến động và chưa ổn định.
Hạ tầng chưa hoàn thiện, công trình còn thi công, trong khi giá rao đã được đẩy lên mức cao kỷ lục, đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá mới.
Trong bối cảnh đó, Vành đai 2.5 không chỉ là câu chuyện mở đường đô thị, mà còn là “phép thử” đối với tâm lý đầu cơ và sức nóng của thị trường bất động sản nội đô Hà Nội.
