Mặt bằng giá nhà trong ngõ tại Hà Nội đang thiết lập một ngưỡng mới khi nhiều khu vực ghi nhận mức lên tới 253 triệu đồng/m2. Con số này khiến không ít người mua ở thực, đặc biệt nhóm có ngân sách khoảng 5 tỷ đồng, rơi vào trạng thái “choáng váng” khi tìm kiếm cơ hội an cư.
Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá, thị trường lại không xuất hiện làn sóng giao dịch tương ứng. Trong quý 1/2026, bất động sản Hà Nội cho thấy dấu hiệu phân hóa rõ rệt, khi dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chuyển sang trạng thái thận trọng và lựa chọn kỹ hơn.
Thị trường bước vào giai đoạn “lọc dòng tiền”, ưu tiên giá trị thực và nhu cầu ở thật. Ảnh: Phương Thảo
Khảo sát: 73% nhà đầu tư "án binh bất động"
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, dù các chỉ số kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì tích cực với GDP quý 1/2026 tăng 7,83%, tổng mức bán lẻ tăng 10,9%, lượng khách quốc tế đạt 6,8 triệu lượt và vốn FDI giải ngân tăng mạnh, nhưng bất động sản vẫn chưa thực sự hưởng lợi.
Một trong những yếu tố tác động lớn là mặt bằng lãi suất. Sau giai đoạn đi ngang trong năm 2025, lãi suất huy động và cho vay trong quý 1/2026 có xu hướng tăng nhẹ, khiến chi phí vốn gia tăng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư.
Khảo sát thị trường cho thấy 73% nhà đầu tư đang lựa chọn đứng ngoài quan sát. Trong đó, 51% tiếp tục chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng, còn 38% chỉ sẵn sàng xuống tiền khi lãi suất giảm.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền không rời bỏ thị trường mà chuyển sang trạng thái “án binh bất động”.
Giá tăng mạnh nhưng thanh khoản giảm, thị trường bất động sản bắt đầu phân hóa rõ rệt. Ảnh: AI
Nhà trong ngõ tăng 20 - 30%, mức độ quan tâm giảm 22%
Phân khúc nhà riêng là nơi thể hiện rõ nhất sự lệch pha giữa giá và nhu cầu. Chỉ trong vài tháng, giá nhà đã tăng từ khoảng 207 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 lên 253 triệu đồng/m2 trong quý 1/2026, tương đương mức tăng 20 - 30%.
Tuy nhiên, mức độ quan tâm lại giảm tới 22%, cho thấy lực cầu thực đang suy yếu. Nhiều người mua cho rằng mức giá hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay vốn gia tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định việc giá tăng nhanh nhưng giao dịch không cải thiện là dấu hiệu thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Theo ông Đính, khi giá vượt xa giá trị sử dụng, thị trường sẽ tự điều chỉnh và thanh khoản sẽ tập trung vào những sản phẩm phù hợp hơn.
Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng dòng tiền hiện không biến mất mà đang tái phân bổ. “Nhà đầu tư có xu hướng rời bỏ các phân khúc đã tăng nóng để tìm đến những sản phẩm có tính ổn định và phục vụ nhu cầu ở thực,” bà Miền cho biết.
Giá nhà trong ngõ Hà Nội chạm 253 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực. Ảnh: Phương Thảo
Trong bối cảnh nhà riêng dần mất lợi thế, chung cư nổi lên như một lựa chọn thay thế. Dữ liệu cho thấy 67% người mua căn hộ nhằm mục đích để ở, trong khi tỷ lệ đầu tư lướt sóng chỉ còn 4%, phản ánh xu hướng đầu tư dài hạn ngày càng rõ nét.
Tuy vậy, giá chung cư cũng ghi nhận sự phân hóa mạnh. Phân khúc trung cấp dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2, cao cấp từ 90 - 100 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án siêu sang đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2.
Dù giá tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng khoảng 2,6% tại Hà Nội và 1,5% tại TP. HCM, chung cư vẫn được 32 - 35% nhà đầu tư đánh giá là phân khúc tiềm năng nhất trong 6 tháng tới.
Lãi suất vẫn là “chìa khóa” của thị trường
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, biến động của lãi suất đang là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản hiện nay. Khi chi phí vốn tăng, nhà đầu tư sẽ hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, từ đó khiến giao dịch chậm lại.
Trong bối cảnh hiện tại, dòng tiền sẽ ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo các cơ hội đầu cơ ngắn hạn.
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh
