Nguồn cung vẫn tăng
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng qua, có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Đối với phân khúc căn hộ, Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới ra thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ mới hoàn toàn đến từ TPHCM cũ, chủ yếu từ một dự án đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại vi.
Trong 3 tháng qua, TPHCM có 6.573 căn hộ được mở bán mới.
Tính đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TPHCM cũ đã đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm chưa tới 3% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TPHCM (sau sáp nhập) trong quý II/2026 đã đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này tiếp tục được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế tại khu vực TPHCM cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.
Theo CBRE Việt Nam, triển vọng thị trường trong nửa cuối năm được đánh giá tích cực hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất thủ tục pháp lý để chuẩn bị mở bán. Riêng tại khu vực TPHCM cũ, nguồn cung căn hộ mới trong cả năm 2026 dự kiến tăng gấp 3 lần so với năm trước.
Nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại khu Nam, chiếm khoảng 50% tổng lượng căn hộ mở bán, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%. Đây đều là những khu vực đang hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, quá trình mở rộng không gian đô thị và sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn.
Trên phạm vi toàn TPHCM sau sáp nhập, CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, trong đó khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng vai trò là nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất dồi dào và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực TPHCM cũ.
Thị trường thứ cấp gặp khó
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của thị trường nhà ở TPHCM trong nửa đầu năm là sự giảm tốc của đà tăng giá trên thị trường thứ cấp.
Giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM mở rộng hiện đạt mức trung bình 62 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này đã thấp hơn đáng kể so với 32% được ghi nhận cùng kỳ năm 2025. Nếu so với quý trước, giá thứ cấp chỉ tăng khoảng 2%, trong khi giai đoạn cuối năm 2025, tốc độ tăng theo quý thường xuyên duy trì trên 10%.
Ngày càng nhiều nhà đầu tư gặp khó khi bán lại sản phẩm với mức lợi nhuận kỳ vọng.
Bà Dung cho biết, giá vẫn tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại rất nhiều. Nguyên nhân đầu tiên đến từ việc thanh khoản thị trường đã chậm hơn so với trước. CBRE ghi nhận, ngày càng nhiều nhà đầu tư gặp khó khi bán lại sản phẩm với mức lợi nhuận kỳ vọng. Để có thể giao dịch thành công, nhiều người buộc phải liên tục điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn. Tại một số khu vực, mức lợi nhuận sau điều chỉnh thậm chí chỉ còn tương đương lãi suất gửi ngân hàng.
Bên cạnh yếu tố thanh khoản, mặt bằng lãi suất cũng được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà phổ biến trong nửa đầu năm 2026 ở mức khoảng 9 - 9,2%/năm. Không chỉ người có nhu cầu vay vốn, ngay cả những khách hàng sử dụng vốn tự có cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền trong bối cảnh chi phí vốn ở mức cao và triển vọng kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều bất định.
Một yếu tố khác đang tác động đến hành vi của người mua là nguồn cung sơ cấp ngày càng đa dạng. Theo bà Dung, trong khi nhiều sản phẩm trên thị trường thứ cấp vẫn được rao bán với mức giá 90 - 110 triệu đồng/m2 thì thị trường sơ cấp hiện mang đến nhiều lựa chọn hơn ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Nếu chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, người mua thậm chí có thể tiếp cận các dự án có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.
Bà Dương Thùy Dung cũng cho rằng, dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng trước áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao cũng như những biến động của kinh tế toàn cầu.
“Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch cùng tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất”, bà Dung nói.
