Tại tọa đàm "Không xanh, không lấp đầy: Luật chơi mới của bất động sản Việt Nam", diễn ra trong khuôn khổ Triển lãm Solar & Storage Live Vietnam 2026 tại TP.HCM, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Phúc Khang Corporation, cho biết khi bắt đầu triển khai các dự án xanh hơn 10 năm trước, doanh nghiệp từng dự tính chi phí xây dựng có thể tăng khoảng 7-8%.
Tuy nhiên, sau quá trình phối hợp cùng các đơn vị tư vấn và tổng thầu để tối ưu thiết kế và giải pháp thi công, mức tăng thực tế chỉ còn khoảng 5%. Theo bà, khoản chi phí này không phải là gánh nặng nếu xét trên toàn bộ vòng đời dự án.
"Chúng tôi không lỗ vì làm công trình xanh. Điều chúng tôi đánh đổi là giảm một phần lợi nhuận trong ngắn hạn để tạo ra tài sản có giá trị cao hơn trong dài hạn", bà Mẫu nói.
Tọa đàm "Không xanh, không lấp đầy: Luật chơi mới của bất động sản Việt Nam" tại TP.HCM.
Chi phí trì hoãn đắt hơn chi phí chuyển đổi
Nếu 5% là cái giá của việc làm sớm, thì cái giá của việc làm muộn được một nhà thầu lớn định lượng theo cách khác.
Bà Nguyễn Trinh Thùy Trang, Phó Tổng Giám đốc Vận hành Coteccons, cho rằng rủi ro lớn nhất đối với doanh nghiệp không phải là chi phí mà là sự bị động. Theo bà, các mục tiêu Net Zero, cùng với hệ thống quản trị dựa trên dữ liệu và yêu cầu ngày càng chặt chẽ từ cơ quan quản lý, sẽ khiến các doanh nghiệp sớm hay muộn cũng phải chuyển đổi.
"Nếu bây giờ không làm thì 5 năm hay 10 năm nữa vẫn phải làm. Nhưng đầu tư bây giờ là 10 thì sau này có thể phải đầu tư 100", bà Trang nói.
Bà Mẫu đưa ra góc nhìn tương tự khi được hỏi về rủi ro nếu doanh nghiệp không theo đuổi xu hướng bất động sản xanh trong 5-10 năm tới: "Trước hết là sẽ không chết ngay, nhưng sẽ không tồn tại lâu dài."
Theo bà, các doanh nghiệp tham gia chuỗi giá trị toàn cầu sẽ ngày càng chịu áp lực từ các tiêu chuẩn môi trường của đối tác và nhà đầu tư. "Nếu bây giờ không làm xanh thì sẽ bị từ chối. Chúng ta sẽ mất thị trường, mất thị phần, mất niềm tin của khách hàng. Khi không bán được sản phẩm thì rất khó tồn tại và phát triển bền vững."
Tốc độ chuyển đổi, theo nữ doanh nhân, cũng đang rút ngắn đáng kể. Nếu trước kia một chu kỳ công nghệ có thể kéo dài khoảng 20 năm thì hiện nay chỉ còn khoảng 10 năm, thậm chí ngắn hơn, buộc doanh nghiệp phải hành động sớm nếu không muốn tụt lại phía sau.
Áp lực đến từ dòng vốn FDI
Sức ép chuyển đổi không chỉ đến từ nội bộ ngành. Ông Douglas Snyder, Giám đốc Điều hành Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), cảnh báo nếu Việt Nam không áp dụng các tiêu chuẩn công trình xanh phù hợp với điều kiện trong nước, sức hút với dòng vốn FDI trong lĩnh vực sản xuất có thể giảm.
Theo ông Snyder, trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia ngày càng đặt ra các tiêu chuẩn khắt khe về môi trường và phát triển bền vững khi lựa chọn địa điểm đầu tư, hệ thống tiêu chuẩn công trình xanh không còn đơn thuần là công cụ chứng nhận chất lượng dự án mà đã trở thành một lợi thế cạnh tranh của mỗi quốc gia trong cuộc đua thu hút FDI.
Đại diện VGBC cho biết hệ thống chứng nhận Lotus dành cho khu công nghiệp được xây dựng nhằm kết hợp các tiêu chí phù hợp với điều kiện Việt Nam cùng các chuẩn mực của Hội đồng Công trình xanh Thế giới. Theo ông, đây sẽ là nền tảng giúp Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn với các nhà sản xuất quốc tế trong bối cảnh yêu cầu về phát triển bền vững ngày càng trở thành tiêu chí bắt buộc.
Không chỉ tác động đến khả năng thu hút đầu tư, theo ông Snyder, công trình xanh còn giúp bảo vệ giá trị tài sản trước những rủi ro khí hậu ngày càng gia tăng. Ông dẫn chứng Aeon Mall Huế, dự án đạt chứng nhận Lotus Gold. Trong đợt ngập lụt lớn năm ngoái, đây là một trong số ít công trình tại Huế không bị ngập nhờ áp dụng các tiêu chí về khả năng chống chịu (resilience) ngay từ giai đoạn thiết kế.
Khách hàng không còn hỏi giá đầu tiên
Áp lực chuyển đổi cũng đã lan xuống tầng giao dịch hàng ngày của thị trường vật liệu xây dựng.
Ông Đào Ngọc Long, Giám đốc Điều hành Greenpan, cho biết nếu cách đây vài năm khách hàng chủ yếu quan tâm đến giá bán thì hiện nay họ sẽ đánh giá sản phẩm qua các tiêu chí kỹ thuật và phát triển bền vững trước khi đàm phán giá.
Theo ông, khách hàng hiện ưu tiên các chứng nhận quốc tế, khả năng chống cháy, cách nhiệt, hiệu quả tiết kiệm năng lượng, khả năng tái chế, mức phát thải trong quá trình sản xuất cũng như nguồn gốc nguyên vật liệu.
"Chỉ sau khi vượt qua các tiêu chí kỹ thuật và phát triển bền vững đó, khách hàng mới bắt đầu nói đến giá", ông Long nói. Ông nhận định đây sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp đầu tư bài bản vào công nghệ và các giải pháp sản xuất xanh.
Bài toán hoàn vốn của công trình xanh cũng phụ thuộc vào việc thị trường có sẵn sàng trả giá cao hơn cho các tài sản đạt chứng nhận hay không. Với phân khúc khu công nghiệp phục vụ khách thuê FDI, tín hiệu này tương đối rõ. Nhưng ở các phân khúc mà người mua cuối vẫn đặt giá lên hàng đầu, khoản đầu tư thêm 5% chưa chắc được phản ánh vào giá bán trong ngắn hạn. Nói cách khác, "luật chơi mới" đang được viết trước hết ở những phân khúc gắn với dòng vốn và chuỗi cung ứng quốc tế, và sẽ cần thêm thời gian để lan tỏa ra toàn thị trường.
