Một dự án hạng sang sắp hoàn thiện tại khu vực Thủ Thiêm, TP.HCM. (Ảnh: Trần Chung).
Nguồn cung căn hộ thương mại mới tăng theo quý, đạt 1.900 căn, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước.
Dữ liệu trên vừa được Savills Việt Nam công bố trong Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026, diễn ra chiều 15/10.
Trong số nguồn cung, phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 80% nguồn cung mới, với các đợt mở bán chủ yếu tập trung tại khu Đông TP.HCM.
Nguồn cung mới gia tăng đã đẩy nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn, làm gia tăng áp lực tồn kho khi phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở các phân khúc cao cấp.
Theo Savills Việt Nam, thị trường tiếp tục gặp nhiều thách thức khi lãi suất vay mua nhà tăng và khả năng chi trả suy giảm, ảnh hưởng đến quyết định mua.
Mặc dù nguồn cung mới phục hồi theo quý, lượng giao dịch vẫn ở mức thấp, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vay vốn cao.
Tính đến quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch, trong khi nguồn cung mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 45% bởi một số dự án tốt của chủ đầu tư nước ngoài.
Dự kiến, khoảng 6.000 căn hộ thương mại sẽ được mở bán trong quý IV/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án bị trì hoãn. Một phần nguyên nhân đến từ bối cảnh thị trường còn nhiều bất định.
Nhà đầu tư đang 'cắt lời' chứ chưa 'cắt lỗ'
Tại buổi công bố báo cáo, phóng viên đặt câu hỏi: "Vừa qua, mạng xã hội xuất hiện khá nhiều thông tin về giá căn hộ nói riêng cũng như giá nhà ở nói chung giảm ở mức khá sâu, từ 20-30%. Khảo sát của Savills về thông tin này tại TP.HCM như thế nào?"
Trả lời vấn đề trên, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM phân tích tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Thứ nhất , giá thị trường sơ cấp không có sự sụt giảm. Hiện, các chủ đầu tư vẫn đang neo giá bán ở mức rất cao. Giá không tăng nhưng cũng không giảm.
Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính. Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không làm ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.
Thứ hai , đối với thị trường thứ cấp, so với các tỉnh/thành lớn khác như Hà Nội hay Đà Nẵng, thì áp lực xả hàng tại TP.HCM là không quá lớn.
Theo bà Hương, mỗi năm, TP.HCM cần khoảng 50.000 đơn vị nhà ở bổ sung trong khi thị trường không đáp ứng được.
Về số liệu, trong 5 năm gần nhất, nguồn cung mới tại TP.HCM chỉ dao động từ 5.000 -10.000 căn hộ/năm, thậm chí có năm xuống khoảng 3.000 căn.
"Do đó, độ nén về dư cung nhà ở tại TP.HCM là dễ thở so với các thị trường khác như Hà Nội hay Đà Nẵng", bà Hương nói.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM tại một sự kiện. (Ảnh: Lê Toàn/Báo Tài chính - Đầu tư).
Như vậy, các thông tin rao bán giảm giá là vấn đề cá nhân khi một số nhà đầu tư, người mua đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao để mua một sản phẩm nhà ở.
"Đây là việc họ 'cắt lời' chứ cũng không phải 'cắt lỗ', đồng thời, đây không phải là hiệu ứng giảm giá lan toả trên toàn bộ thị trường địa ốc tại TP.HCM. Chúng tôi chưa ghi nhận sự giảm giá sâu và đồng loạt trên toàn thị trường địa ốc thành phố", vị chuyên gia bổ sung.
Quý III/2026 ghi nhận những chuyển động rõ hơn trong quá trình tháo gỡ các dự án tồn đọng tại TP.HCM.
Tính đến đầu tháng 9, TP.HCM đã hoàn tất tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong đó, từ 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ, trong khi 688 dự án còn lại đã được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý.
Những chuyển động về pháp lý cũng đang bắt đầu chuyển hóa thành nguồn cung có khả năng đưa ra thị trường.
Dẫu vậy, theo các chuyên gia, nguồn cung mới không phân bổ đồng đều trong không gian đô thị.
Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành cũ.
Điều này cho thấy quá trình cải thiện nguồn cung đang diễn ra, nhưng phần lớn nguồn hàng mới đến từ những khu vực có dư địa phát triển lớn hơn thay vì khu vực lõi.
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, thị trường nhà ở TP.HCM chưa cho thấy dấu hiệu bước vào một chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
"Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực vì vậy ngày càng rõ hơn. Nhu cầu nhà ở không mất đi, nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt khi nhiều sản phẩm mới có mức giá cao hơn khả năng tài chính của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy", thành viên Savills Việt Nam cho hay.
Trước đó, dữ liệu Savills cho thấy 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32%.
Trong 6-12 tháng tới, theo đánh giá, mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án.
