Tin nhau là anh em, không ký hợp đồng chuyển nhượng
Theo trình bày của ông H. (ngụ tỉnh Phú Thọ), ông và ông P. là anh em ruột. Năm 2016, cha mẹ hai ông đã tặng cho ông P. thửa đất rộng gần 1.200m2 (gồm 150m2 đất ở, phần còn lại là đất vườn). Sau đó, ông P. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên riêng. Tuy nhiên, cha mẹ vẫn tiếp tục sinh sống trên thửa đất này.
Cuối năm 2024, cụ thể vào tháng 11/2024, do sinh sống ổn định tại Hòa Bình và không còn nhu cầu sử dụng đất, ông P. trao đổi với em trai, tức ông H., về việc chuyển nhượng lại thửa đất để cha mẹ tiếp tục có nơi ở.
Ban đầu, hai bên thương lượng với giá 3 tỷ đồng nhưng không thống nhất. Sau đó, ông H. cho rằng ông P. đã đồng ý bán với giá 2 tỷ đồng.
Để có đủ tiền thanh toán, gia đình ông H. bán tài sản và vay thêm. Tháng 11/2024, ông H. chuyển khoản đủ 2 tỷ đồng vào tài khoản của ông P. Sau khi nhận tiền, ông P. giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng giấy khai sinh cho ông H. để làm thủ tục sang tên.
Tuy nhiên, sau đó ông P. cùng gia đình thay đổi ý định, không tiếp tục bán đất và yêu cầu trả lại giấy tờ, đồng thời hứa hoàn trả số tiền đã nhận. Hai bên không đạt được thỏa thuận nên phát sinh tranh chấp và vụ việc được đưa ra tòa.
Quá trình giải quyết vụ án, nhiều người thân trong gia đình, gồm các anh chị em của hai đương sự và hàng xóm, đều xác nhận đã nghe việc ông P. bán thửa đất cho ông H. với giá 2 tỷ đồng.
Một số nhân chứng còn cho biết tận mắt thấy ông H. giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đại diện chính quyền địa phương cũng xác nhận từng từ chối ký xác nhận mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P. vì biết giấy tờ đang do ông H. giữ sau giao dịch.
Đáng chú ý, vợ ông P. khai rằng chồng bà đã nhận đủ 2 tỷ đồng và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H. Tuy nhiên, gia đình bà không đồng ý việc bán đất vì ông P. không bàn bạc trước, nên sau đó nhiều lần đề nghị hoàn trả tiền để lấy lại giấy tờ nhưng ông H. không chấp nhận.
Không hợp đồng, không công chứng, vì sao giao dịch mua bán vẫn có hiệu lực?
Từ các chứng cứ, đặc biệt là việc chuyển đủ tiền, giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lời khai thống nhất của nhiều nhân chứng, tại phiên tòa sơ thẩm, TAND khu vực 12 - Phú Thọ nhận định giao dịch chuyển nhượng giữa ông P. và ông H. đã được xác lập và thực hiện trên thực tế.
Tòa sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H., xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có hiệu lực pháp luật. Theo đó, ông H. được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã nhận chuyển nhượng.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông P. kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND tỉnh Phú Thọ nhận định việc ông H. chuyển đủ 2 tỷ đồng và ông P. thừa nhận đã nhận đủ tiền, đồng thời giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chuỗi chứng cứ khách quan, được củng cố bởi lời khai thống nhất của nhiều người thân, hàng xóm và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Lập luận của ông P. cho rằng ông H. tự ý chuyển tiền, còn giấy chứng nhận chỉ được giao để "đối chiếu" bị tòa phúc thẩm đánh giá là thiếu thuyết phục. Theo tòa, việc giao bản gốc giấy chứng nhận cho người khác là tình tiết cần được xem xét trong bối cảnh các bên có thỏa thuận chuyển nhượng.
Đáng chú ý, thay vì khởi kiện yêu cầu trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông P. lại làm thủ tục báo mất để xin cấp lại. Theo tòa, điều này cho thấy mục đích nhằm vô hiệu hóa giấy tờ mà ông H. đang quản lý.
Về hiệu lực giao dịch, tòa xác định ông P. là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất nên có đầy đủ quyền định đoạt. Mức giá chuyển nhượng 2 tỷ đồng được đánh giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giao dịch, cũng như phù hợp với mối quan hệ anh em trong gia đình.
Sau khi nhận chuyển nhượng, ông H. đã trực tiếp quản lý, cải tạo thửa đất bằng việc tháo dỡ tường rào, xây dựng hàng rào mới và sử dụng đất công khai, trong khi ông P. biết nhưng không phản đối.
Mặc dù hợp đồng không được lập thành văn bản theo quy định, tòa phúc thẩm cho rằng đây chỉ là vi phạm về hình thức.
Xét việc các bên đã thực hiện gần như toàn bộ nghĩa vụ, cụ thể là bên mua thanh toán đủ tiền, bên bán nhận tiền và giao giấy tờ gốc, bên mua quản lý, sử dụng đất trên thực tế, nên có cơ sở áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự để công nhận hiệu lực giao dịch, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công bằng, tránh gây thiệt hại cho bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.
Từ đó, tòa phúc thẩm quyết định bác toàn bộ kháng cáo của ông P. và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 112/2026/DS-PT ngày 24/4/2026 của TAND tỉnh Phú Thọ)
