Nguồn cung nhỏ giọt, nhà giá rẻ dần "tuyệt chủng"

Theo Báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố, trong tháng 5 vừa qua, toàn bộ các phân khúc nhà ở đều có xu hướng tăng giá. 

Cụ thể, đối với loại hình căn hộ, giá bán ở Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh duy trì ổn định theo tháng, dao động 26 - 70 triệu/m2. Trong khi đó, khu vực miền Trung dao động 29 - 104 triệu/m2 ( mức tăng cao nhất từ tăng 4 - 6%); TP HCM và các tỉnh lân cận dao động 29 - 82 triệu/m2 (tăng 1 - 2%) và miền Tây khoảng 31 - 45 triệu/m2 (tăng 3 - 5%).

Giá đất nền tại khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận dao động 17 - 60 triệu/m2, TP HCM và vùng ven khoảng 15 - 55 triệu/m2, miền Tây 11 - 34 triệu/m2, đều không thay đổi nhiều so với tháng trước. Trong khi đó, đất nền tại khu vực miền Trung (gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên, Quảng Bình) ghi nhận tăng giá từ 3 - 5%, dao động 14 - 54 triệu/m2.

Tại phân khúc nhà phố, giá bán tại Hà Nội và vùng ven khoảng 40 - 176 triệu/m2 (tăng 3 - 4%), tại TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu dao động 31 - 103 triệu/m2 (tăng 3 - 5%). Miền Trung và miền Tây đều duy trì ổn định so với tháng 4, lần lượt ở mức 40 - 140 triệu/m2 và 22 - 45 triệu/m2.

Giá bán biệt thự tại khu vực Hà Nội và TP HCM lần lượt đạt khoảng 29 - 231 triệu/m2 (tăng 5 - 7%) và 63 - 329 triệu/m2 (tăng 3 - 5%). Biệt thự tại các tỉnh miền Trung dao động 45 - 200 triệu/m2.

Còn shophouse, chỉ có khu vực Hà Nội và vùng lân cận ghi nhận đà tăng giá so với hồi tháng 4 (tăng 3 - 4%), dao động 38 - 242 triệu/m2. Các khu vực còn lại đều không thay đổi nhiều, miền Trung dao động 45 - 210 triệu/m2, miền Tây 25 - 41 triệu/m2, TP. HCM và vùng ven khoảng 30 - 350 triệu/m2.

Báo cáo cũng cho biết, tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng 5 giảm nhẹ 0,73% so với tháng 4, đạt mức 47.458 căn. Nguồn cung mới cũng có sự sụt giảm, chỉ bằng khoảng 38,5% nguồn cung mới của tháng trước, phần lớn đến từ phân khúc căn hộ trung và cao cấp.

Như vậy, các dự án mở bán mới trong tháng qua chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp trở lên, đã góp phần làm tăng mức giá bán bình quân tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ...

Dự kiến tháng 6 này, nguồn cung sẽ có sự cải thiện hơn và đa dạng loại hình sản phẩm. Trong đó, một số dự án cao cấp, hạng sang sẽ được mở bán chính thức. Còn nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp thì hạn chế, các dự án nhà ở xã hội lại cũng chưa có kế hoạch mở bán. Do đó, điều này càng khiến mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Trước đó, Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong tháng 4 giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 3-12%, giá chung cư tại TP. HCM cũng tăng 1-5% so với tháng trước đó.

Nếu giá căn hộ Hà Nội tăng do sốt nóng trên thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá căn hộ TP. HCM lại là do nguồn cung mới nghiêng về hàng cao cấp, hạng sang khiến mặt bằng giá trung bình cũng bị đội lên.

Điển hình, dự án Eaton Park (TP Thủ Đức) của Tập đoàn Gamuda Land quy mô khoảng 2.052 sản phẩm, được giới thiệu ra thị trường với mức giá lên đến hơn 130 triệu đồng/m2. Hay tại dự án Phú Mỹ Hưng Larcade thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 7 cũng được rao bán với mức giá dự kiến từ 80 - 120 tỷ đồng mỗi căn.

Vùng lân cận, tại thị trường Đồng Nai, Tập đoàn Ecopark mở bán dự án Eco Village Saigon River có mức giá thấp nhất cũng khoảng 126 triệu đồng/m2 đất và cao nhất lên đến hơn 170 triệu đồng/m2 đất. Dự án Sycamore của Capitalland tại Bình Dương cũng đưa ra mức giá bán trung bình từ 100 - 120 triệu đồng/m2 với các căn nhà phố liền kề và song lập.

Còn tại thị trường Hà Nội, thông tin giá bán của dự án Lumi Hanoi với mức giá từ 60-80 triệu đồng/m2 cũng đã gây sốt trên thị trường căn hộ từ đầu năm. Hay mới đây nhất là thông tin về giá bán của dự án The Solar Park (MIK làm chủ đầu tư), cũng dao động trên dưới 80 triệu/m2.

Giải thích cho việc giá nhà tăng liên tục, nhiều đại diện doanh nghiệp cho rằng, nguyên nhân do hiện nay trên thị trường sơ cấp có rất ít sản phẩm mở bán, chủ yếu là các dòng phân khúc trung cấp trở lên, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn đang rất lớn.

Hơn nữa, do thị trường thiếu nguồn cung trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư đã dựng lên thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận. 

Như vậy, tăng quỹ nhà ở xã hội vẫn là yếu tố then chốt để kéo giảm giá nhà. Song, thực tế việc triển khai phát triển nhà ở xã hội đến nay vẫn còn chậm, nguồn cung vẫn đang nhỏ giọt. Đặc biệt, để phân khúc nhà ở xã hội phát triển đồng đều tại các địa phương thì cần có thêm nhiều cơ chế gỡ vướng.

Ngoài ra, một nút thắt khiến phân khúc nhà ở xã hội chưa thể phát triển rộng rãi chính là thiếu cơ chế hỗ trợ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Đây là ưu đãi cho các chủ đầu tư loại nhà ở này trong 10 năm qua. Tuy nhiên, tại dự thảo nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất, Bộ Xây dựng bỏ quy định này.

Ông Châu cho rằng, bởi lẽ nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị “ràng buộc” với rất nhiều quy định.

Rất cần thiết bổ sung quy định này nhằm kế thừa quy định đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn và hợp tình hợp lý, ông Châu nhấn mạnh.