Dự báo M&A bất động sản sôi động nửa cuối năm

Trong báo cáo cập nhật mới đây, bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cho rằng huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật của các công ty bất động sản trong nửa cuối năm 2024 nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao. 

MBS Research cũng kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. Do đó, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Nhóm chuyên gia đánh giá khả năng cao Fed sẽ thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11. Mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến. Qua đó, các biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều và sẽ giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.

Về đối tượng của các thương vụ M&A, nhóm phân tích nhận định vẫn sẽ chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển dự án.

Yếu tố hỗ trợ cho sự phục hồi ngành  

MBS Research nhận định có một số yếu tố đang hỗ trợ cho đà phục hồi của thị trường địa ốc trong thời gian tới. Cụ thể, lãi suất được đánh giá đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường.

Kể từ đầu năm 2023, NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm dịch năm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7,5% - 7,9% (giảm từ mức 9,3% - 11,4% thời điểm giữa năm 2023). 

Tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường địa ốc bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào lĩnh vực này do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp lý đang hoàn thiện sẽ thúc đẩy cả nguồn cung tương lai lẫn lực cầu. Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật đất đai 2024. Dự kiến các luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Đối với Luật kinh doanh bất động sản 2023, theo đánh giá của MBS Research, các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển bất động sản yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng.

Các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua bất động sản và tiến đến minh bạch hóa thị trường . Tuy nhiên các điểm mới trong luật có thể sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền trong ngắn hạn và đặt ra yêu cầu về sức khỏe tài chính đối với các nhà phát triển để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời bị hạn chế đi các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trước đây.

Đối với Luật nhà ở 2023, MBS Research cho rằng sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung NOXH, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường địa ốc.

Còn với Luật đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển bất động sản, tốc độ GPMB được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí GPMB tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Ngoài ra, theo nhóm phân tích, thị trường cũng có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối. Điểm đáng chú ý trong lần thay đổi Luật này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào ở nước ngoài nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

Các thách thức doanh nghiệp cần phải vượt qua

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, MBS Research đánh giá vẫn còn nhiều thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt. Đơn cử như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn trầm lắng, và dự báo sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài do việc phát triển tràn lan trong thời gian vừa qua cũng như nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác chỉ ở mức thấp và niềm tin của nhà đầu tư đã bị sói mòn. 

Bên cạnh đó, áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại. Nhóm phân tích ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng (giảm 44,5% so với cùng kỳ) và 113.654 tỷ đồng (giảm 3,3% so với cùng kỳ).

Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12.225 tỷ đồng (tăng 5,8% so với cùng kỳ), giúp lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp vẫn còn khó khăn. Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tính đến cuối quý I/2024 tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm).

Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Nhóm phân tích cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn.