Không còn mua nhà dựa trên “kỳ vọng”
Công bố của các ngân hàng cho thấy, sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay thường chuyển sang thả nổi. Lãi suất thực tế người vay mua bất động sản phải trả phổ biến quanh mức 16-17%/năm, tăng khoảng 4-5% so với đầu năm.
Anh Phạm Hùng, người mua một căn hộ hai phòng ngủ tại dự án trên đường Trần Thủ Độ (phường Yên Sở, Hà Nội) từ năm 2021 cho biết, thời điểm mua, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 5-6%/năm. Tuy nhiên, sau hai năm, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi và hiện ở mức khoảng 15%.
Theo chuyên gia, hành vi của người mua nhà hiện đã có sự thay đổi rõ rệt.
“Lúc đầu tính toán thấy mỗi tháng vẫn có thể trả được. Nhưng khi lãi suất tăng, số tiền phải trả hằng tháng đội lên đáng kể. Nếu thu nhập không tăng tương ứng thì áp lực rất lớn”, anh Hùng nói.
Theo các chuyên gia, khoảng ba năm gần đây, hành vi của người mua nhà đã có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây các chính sách hỗ trợ lãi suất, thời gian ân hạn nợ gốc và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng có thể tạo lực đẩy cho quyết định xuống tiền, thì hiện người mua có xu hướng tính toán kỹ hơn khả năng tài chính và dòng tiền dài hạn.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cho biết, chi phí lãi vay gia tăng thời gian qua khiến tiến độ thanh toán của người mua, đặc biệt là các khoản tiền cuối trước khi nhận căn hộ, có dấu hiệu chững lại.
Theo bà Vân, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi hành vi tiêu dùng của người mua nhà. Người mua bớt chạy theo tâm lý đám đông, chú trọng nguồn vốn, dòng tiền cá nhân và khả năng chi trả thực tế, thay vì dựa nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.
Sự thay đổi này cũng thể hiện ở cách người mua đánh giá một căn hộ. Giá bán không còn là yếu tố quan trọng nhất. Người mua bắt đầu đặt câu hỏi căn hộ có thể tạo ra dòng tiền bao nhiêu, cơ cấu khoản vay bao nhiêu là phù hợp và nếu lãi suất tăng thì khả năng trả nợ có bị phá vỡ hay không.
Chị Nguyễn Phượng (phường Thanh Xuân) đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội cho biết, với mặt bằng giá hiện nay, một căn hộ giá 6-7 tỷ đồng nhưng chủ căn hộ cho thuê chỉ thu được khoảng 10 triệu đồng/tháng thì bài toán đầu tư cần được tính toán lại.
“Tiền thu từ cho thuê nhà không cao. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ngân hàng đang ở mức nhất định, tôi phải cân nhắc xem để tiền gửi ngân hàng hay mua căn hộ sẽ hiệu quả hơn. Nếu mua nhà mà phải vay thêm thì áp lực càng lớn”, chị Phượng nói.
Đây cũng là một trong những lý do khiến người mua hiện thận trọng hơn với quan niệm “mua nhà vừa để ở, vừa là khoản đầu tư sinh lời”.
Người mua chờ, doanh nghiệp phải tính lại
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, cho rằng dù nguồn cung căn hộ tăng, người mua hiện không còn tâm lý phải mua bằng mọi giá.
Theo ông Quê, người mua nhận thấy lãi suất còn cao, trong khi nguồn cung thời gian tới được dự báo tiếp tục tăng, đồng nghĩa họ có thêm lựa chọn. Vì vậy, khách hàng có xu hướng chờ đợi, so sánh kỹ hơn trước khi quyết định.
Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền, khả năng trả nợ và hiệu quả thực tế của tài sản.
“Nếu không cẩn trọng trong điều chỉnh nhịp nguồn cung và điều tiết thị trường, có thể xuất hiện tình trạng chủ đầu tư ngày càng làm nhiều, trong khi người mua ngày càng chần chừ”, ông Quê nói.
Theo JLL Việt Nam, thị trường thời gian tới sẽ có sự phân hóa rõ hơn. Với mặt bằng giá cao, nhóm khách hàng trẻ và người có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nhà ở. Việc sở hữu một căn hộ trở nên áp lực hơn với người mua khi phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách phát triển sản phẩm. Kích thước căn hộ được điều chỉnh theo hướng nhỏ hơn để giảm tổng giá trị căn nhà. Tuy nhiên, việc giảm diện tích không đồng nghĩa bài toán tiếp cận nhà ở đã được giải quyết khi giá bán trên mỗi mét vuông vẫn ở mức cao.
Một nghịch lý khác là nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, buộc phải chuyển sang phân khúc trung và cao cấp, đồng thời sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất tăng mạnh, khả năng trả nợ bị ảnh hưởng, thậm chí có trường hợp phải bán tài sản để thoát áp lực tài chính.
Như vậy, sau giai đoạn thị trường được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá và các chính sách tín dụng ưu đãi, người mua căn hộ đang chuyển sang một “chiến thuật” thận trọng hơn: tính toán dòng tiền trước khi tính đến kỳ vọng tăng giá.
