Nhà nước điều tiết thị trường
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 không phải là bổ sung thêm một số chính sách cụ thể, mà là sự thay đổi về tư duy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và chính sách nhà ở của VN. Trong một thời gian dài, thị trường BĐS phát triển chủ yếu theo hướng lấy nhà ở thương mại làm trung tâm, trong khi phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho thuê và nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa được quan tâm tương xứng. Khi thị trường gặp khó khăn, hệ quả là nhiều dự án bị đình trệ, nguồn lực đất đai bị "đóng băng", trong khi người dân có nhu cầu ở thực vẫn rất khó tiếp cận nhà ở.
Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra một bước chuyển căn bản về quản trị đất đai như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước
Ảnh: Đình Sơn
Nhưng Nghị quyết 21 cho thấy một cách tiếp cận mới, Nhà nước không chỉ đóng vai trò quản lý thị trường, mà chủ động hơn trong việc điều tiết thị trường, tạo lập quỹ nhà ở và khai thác hiệu quả các nguồn lực đang bị lãng phí. Chủ trương nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai để bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là một ví dụ rất rõ cho sự chuyển biến này.
TS Trần Việt Anh nhấn mạnh, tác động của Nghị quyết sẽ thể hiện trên ba phương diện. Thứ nhất, khơi thông nguồn lực đất đai và BĐS. Thay vì để các dự án dở dang tiếp tục xuống cấp, phát sinh nợ xấu và lãng phí đất đai, Nhà nước có thể chuyển hóa những tài sản đó thành nguồn lực phục vụ an sinh. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian tạo lập quỹ nhà ở so với việc triển khai một dự án hoàn toàn mới. Thứ hai, tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng cân bằng hơn. Thị trường sẽ không chỉ dựa vào phân khúc nhà để bán mà từng bước hình thành hệ sinh thái đầy đủ hơn gồm nhà ở thương mại, NƠXH, nhà ở cho thuê và quỹ nhà ở công. Đây cũng là mô hình mà nhiều quốc gia phát triển đang áp dụng để tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Thứ ba, nâng cao vai trò điều tiết của Nhà nước nhưng vẫn tôn trọng cơ chế thị trường.
"Tôi đánh giá rất cao nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào, không bao gồm địa tô chênh lệch. Điều đó cho thấy Nhà nước không sử dụng ngân sách để bù đắp lợi nhuận cho doanh nghiệp (DN), mà chỉ tiếp nhận phần giá trị thực của dự án nhằm phục vụ lợi ích công. Đây là ranh giới rất quan trọng để tránh biến chính sách thành cơ chế giải cứu DN. Nghị quyết 21 sẽ tạo tác động tích cực đến niềm tin của thị trường. Khi doanh nghiệp thấy cơ chế xử lý các dự án khó khăn minh bạch hơn, người dân thấy Nhà nước quyết tâm phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực, còn các tổ chức tín dụng thấy tài sản có cơ hội được tái cơ cấu thay vì tiếp tục đóng băng, thì môi trường đầu tư sẽ ổn định hơn", TS Trần Việt Anh nhận định và nói thêm rằng, ý nghĩa lớn nhất của Nghị quyết 21 là chuyển từ tư duy "xử lý khó khăn của thị trường" sang tư duy "chủ động kiến tạo thị trường". Từ một Nhà nước quản lý thị trường, Nghị quyết 21 mở ra vai trò của Nhà nước kiến tạo và điều tiết thị trường nhà ở theo hướng phục vụ tốt hơn nhu cầu an sinh và phát triển.
Đột phá trong cơ chế đấu giá đất
TS Nguyễn Sĩ Dũng, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, thừa nhận, thời gian qua một nghịch lý trong khi DN thiếu mặt bằng sản xuất, người dân khó tiếp cận nhà ở, nhiều công trình hạ tầng cần quỹ đất để triển khai, thì ở không ít nơi, đất đã được giao vẫn chậm đưa vào sử dụng, dự án kéo dài, đất công còn lãng phí và nguồn lực bị mắc kẹt trong những tầng nấc thủ tục. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21 ra đời đã mở ra một bước chuyển căn bản trong tư duy từ quản lý chủ yếu bằng thủ tục hành chính sang quản trị đất đai như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước.
Đột phá của Nghị quyết 21 là định hướng làm rõ các cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu. Ý nghĩa sâu xa của định hướng này không phải là chọn một phương thức để thay thế tất cả các phương thức khác, mà là lựa chọn đúng công cụ cho đúng mục tiêu. Đấu giá phù hợp khi quỹ đất đã có điều kiện pháp lý rõ ràng và giá có thể là tiêu chí quyết định. Nhưng người trả giá cao nhất chưa chắc luôn là người tạo ra giá trị phát triển lớn nhất. Đối với dự án phức hợp, năng lực tài chính, công nghệ, chất lượng phương án, tiến độ và cam kết xã hội có thể quan trọng không kém mức trả tiền ban đầu. Khi đó, đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể phù hợp hơn.
Nghị quyết 21 cũng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhưng đồng thời yêu cầu tăng cường kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình. Điều đó phản ánh một nguyên tắc quản trị hiện đại, quyền hạn càng lớn thì trách nhiệm càng phải rõ. Phân quyền không có nghĩa là phân tán trách nhiệm mà ngược lại phải làm cho trách nhiệm có địa chỉ cụ thể hơn. Bởi vậy, thành công của Nghị quyết không nên được đo bằng số lượng văn bản được ban hành hay số lượng hồ sơ được giải quyết. Thước đo quan trọng hơn là đất có được đưa vào sử dụng nhanh hơn, hiệu quả hơn hay không; người dân và DN có tiếp cận đất đai thuận lợi hơn không; tranh chấp, khiếu kiện và lãng phí có giảm không; và quan trọng nhất, nguồn lực đất đai có thực sự được chuyển hóa thành năng lực phát triển của đất nước hay không. Đó chính là bước phát triển trong tư duy của Nghị quyết 21, chuyển từ quản lý bằng thủ tục sang quản trị bằng dữ liệu, kết quả và trách nhiệm.
"Giá trị lớn nhất của Nghị quyết 21 không chỉ là sửa đổi một số chính sách đất đai. Quan trọng hơn là mở ra một phương thức quản trị mới, từ quản lý tài nguyên sang kiến tạo nguồn lực phát triển, từ kiểm soát thủ tục sang tạo lập giá trị, từ tư duy hành chính sang tư duy phát triển. Đất đai là hữu hạn, nhưng giá trị mà đất đai có thể tạo ra cho quốc gia có thể không hữu hạn. Giới hạn thực sự không nằm ở diện tích đất mà ở chất lượng của thể chế. Khi thể chế đủ minh bạch, đủ hiện đại và đủ năng lực thực thi, mỗi thửa đất không chỉ là một tài sản mà còn trở thành một mắt xích trong quá trình kiến tạo tăng trưởng, nâng cao năng lực cạnh tranh và hiện thực hóa khát vọng phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới", TS Nguyễn Sĩ Dũng phân tích.
Khơi thông nguồn lực đất đai
Thông điệp, quan điểm của Đảng nhìn từ Nghị quyết 21 rất rõ ràng: Tiếp tục kiên định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời phải khơi thông tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế nhưng không tư nhân hóa đất đai. Đây không phải là hai mục tiêu mâu thuẫn, mà sẽ được thể chế hóa bằng một hệ thống pháp luật đủ chặt chẽ và minh bạch. "Bản lề" của vấn đề nằm ở việc phân định rạch ròi giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, còn người dân, DN được mở rộng, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội)
