Ngân hàng đang đổ tiền vào phân khúc bất động sản nào?

Tín dụng bất động sản tăng cao

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính tới ngày 25/12/2024, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 13,82% (khoảng 15,4 triệu tỷ đồng). Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối năm 2024, ngành ngân hàng cán đích mục tiêu tăng trưởng tín dụng (khoảng 15%). Hiện Ngân hàng Nhà nước chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản cả năm 2024, song với tỷ trọng khoảng 21-22% tổng dư nợ. Như vậy, tín dụng bất động sản năm 2024 ước đạt 3,3 - 3,4 triệu tỷ đồng.

Các chuyên gia đánh giá, tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư thay vì người mua. Nguyên nhân bởi giá bất động sản ngày càng tăng vượt quá khả năng chi trả của khách hàng.

Thực tế, trên thị trường bất động sản vừa qua đã xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị "bỏ hoang" với hàng trăm căn biệt thự, liền kề tại các khu đô thị mới.

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính trường Đại học Nguyễn Trãi - cho biết, hiện tại trên thị trường bất động sản đa phần các sản phẩm được cung cấp ra đều thuộc phân khúc bất động sản cao cấp. Giá bất động sản tăng quá nhanh, có thể dẫn đến "bong bóng", nhất là khi nhu cầu thực lại không theo kịp.

"Khi phần lớn tín dụng tập trung vào bất động sản cao cấp, nợ xấu tiềm ẩn dễ xuất hiện nếu tình hình kinh tế có dấu hiệu suy giảm hoặc thị trường bất động sản gặp khó khăn", ông Huy nói.

Theo ông Huy, các dự án bất động sản cao cấp đều "ngốn" lượng vốn lớn, chủ đầu tư thường cơ cấu tỷ lệ vay nợ cao. Nếu cầu tiêu dùng trong phân khúc cao cấp giảm sút, các chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong thanh toán khoản vay, tạo áp lực lớn cho ngân hàng. Bất động sản cũng chính là tài sản thế chấp chủ yếu khi doanh nghiệp, người dân sử dụng các khoản vay bất động sản.

Khi giá bất động sản tăng quá cao, không thực sự phản ánh đúng trị giá thực của hàng hóa, dẫn đến trị giá tài sản thế chấp có thể không đủ để bù đắp nếu xảy ra rủi ro nợ xấu.

"Nắn" dòng vốn vào nhà giá rẻ

Để kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính, ông Huy nhấn mạnh cần có những biện pháp quản lý mạnh mẽ từ Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét hạn chế lượng tín dụng vào các phân khúc bất động sản cao cấp, khuyến khích tín dụng vào phân khúc trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu thực và tăng tính thanh khoản.

Cũng theo ông Huy, cơ quan quản lý cần giám sát kỹ lưỡng những khoản vay bất động sản để đảm bảo rằng, các khoản vay vào phân khúc cao cấp sẽ được trả nợ đúng hạn và không gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước cần ưu tiên chính sách thúc đẩy nguồn cung bất động sản phân khúc bình dân và trung cấp.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép các ngân hàng tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội không cần tính vào tăng trưởng tín dụng nói chung. Theo đó, các ngân hàng rộng cửa cho vay lĩnh vực này.

Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Phùng Thị Bình - Phó Tổng giám đốc Agribank - cho biết, ngân hàng sẵn sàng đáp ứng đầy đủ vốn cho các nhu cầu phát triển các dự án, đặc biệt tại những tỉnh thành có nhu cầu thực, phục vụ người dân.

Cũng theo bà Bình, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản không tính tăng trưởng cho vay nhà ở xã hội vào tăng trưởng tín dụng chung tạo thuận lợi giúp các ngân hàng có điều kiện dành nguồn lực cho các lĩnh vực khác. Một tín hiệu tích cực nữa là trong quý IV/2024, vấn đề pháp lý được các tỉnh, thành tháo gỡ. Nhiều chủ đầu tư phản ánh nhiều hồ sơ pháp lý trước đây có thể mất nửa năm mới giải quyết được, còn hiện chỉ cần 2 tháng là xử lý xong.

"Sự vào cuộc quyết liệt của các chính quyền địa phương trong giải quyết vấn đề pháp lý các dự án sẽ tạo thuận lợi hơn cho ngân hàng cho vay các dự án nhà ở xã hội", bà Bình nói.

Tuy nhiên, trao đổi với PV Tiền Phong , không ít chuyên gia cho rằng, những vướng mắc pháp lý tại hàng trăm dự án nhà xã hội, nhà thương mại nếu chậm được tháo gỡ sẽ tác động rất lớn đến việc đưa vốn tín dụng vào thị trường này. Dự án vướng pháp lý là thách thức lớn nhất với các nguồn tín dụng.