Địa ốc tích cực “xóa nợ” trái phiếu sớm

Từ cuối tháng 12/2024 đến nay, lần lượt các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như: Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Novaland, Hưng Thịnh Land, Diên Vĩ, Trung Nam Group… đã thông báo thanh toán tiền nợ gốc và lãi cho các lô trái phiếu đã phát hành trước đó và nhiều lô đang trong tình trạng bị chậm trả.

Chẳng hạn, gần đây nhất CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) thông báo sẽ tiếp tục tiến hành đàm phán với các trái chủ để thanh toán các khoản gốc và lãi hai lô trái phiếu đã phát hành với tổng giá trị 830 tỷ đồng.

Trước đó, doanh nghiệp này đã chi 1.550 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ 5 lô trái phiếu khác, bao gồm: NVL2020-01-500 (trị giá 500 tỷ đồng); NVL220-01-480 (480 tỷ đồng), NVL2020-03-240, (240 tỷ đồng), NVL2020-03-190 (190 tỷ đồng) và NVL2020-03-140 (140 tỷ đồng). Tập đoàn này đặt mục tiêu đến hết tháng 1/2025 sẽ mua lại tối đa 7.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn.

Tương tự, để giảm áp lực đáo hạn trái phiếu vào thời điểm giữa năm nay, vừa qua HAG (thông qua công ty con là HNG) cũng đã thông báo sẽ thanh toán tiền nợ gốc và lãi cho lô trái phiếu HAGLBOND16.26 với khoảng 1.043 tỷ đồng, Đồng thời cam kết sẽ xử lý dứt điểm nợ gốc và lãi của lô trái phiếu này (khoảng 753 tỷ đồng nữa) vào quý II/2025.

 Phía Hưng Thịnh Land cũng vừa có văn bản gửi các trái chủ thông báo sẽ tập trung nguồn tiền để thanh toán trái phiếu mã H79CH2124001 và H79CH2123002. Đây là 2 lô trái phiếu có tài sản bảo đảm là dự án Anderson Park tại Bình Dương. Hưng Thịnh Land đề xuất trái chủ hoán đổi sang bất động sản tại tòa D dự án, đồng thời doanh nghiệp đang làm việc với ngân hàng Vietcombank để tái cơ cấu vốn, chậm nhất quý II/2025 sẽ giải ngân, từ đó có tiền thanh toán cho trái chủ…

Theo nhận định của FiinRatings, việc hàng loạt doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản chủ động "xóa nợ" trái phiếu theo cách tái cơ cấu nợ thay vì thanh lý tài sản đảm bảo, cho thấy thị trường bất động sản đã có sự hồi phục. Các chủ đầu tư đang tích cực xoay trở dòng tiền và tìm kiếm các phân khúc nhà đất có nhiều thanh khoản và lợi nhuận.

Tuy nhiên, với việc đàm phán với trái chủ để tái cơ cấu các khoản nợ trái phiếu chậm trả và sắp đến hạn phải trả, áp lực lên dòng tiền kinh doanh và bức tranh tài chính của các doanh nghiệp địa ốc các tháng tới sẽ có nhiều "điểm xám". Các thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy rằng, cả năm 2025 sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản nhà ở đáo hạn. Trong số này có 31.000 tỷ đồng chậm trả gốc lãi trước đó đã được gia hạn đến năm 2025 theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Theo tính toán của VIS Rating, năm 2024 tỷ lệ nợ chậm trả trái phiếu là 14,5%. Nhóm bất động sản nhà ở chiếm 62% tổng lượng trái phiếu chậm trả. "Ngay trong tháng 1 này, sẽ có khoảng 22% trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc, đa phần đều thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở và nhóm ngành năng lượng", VIS Rating nhận định.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng dựa trên các yếu tố tâm lý thị trường được hồi phục và môi trường tín nhiệm đang dần được cải thiện. Trong đó, Luật Chứng khoán sửa đổi với các quy định rõ và chặt chẽ hơn đối với việc phân phối trái phiếu phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp sẽ giúp thị trường có nhiều khởi sắc.

Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, VBMA cho rằng, các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến nguồn cung nhà ở mới như các dự án nhà ở thương mại trên xây dựng trên đất không phải đất ở hoặc đẩy nhanh việc cấp sổ cho loại hình căn hộ condotel. Điều này sẽ kích thích doanh nghiệp bất động sản mạnh dạn huy động vốn qua kênh trái phiếu để tìm kiếm các cơ hội kinh doanh mới.

Ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu, CTCK VPBank (VPBankS) nhận định rằng trong năm 2025, các nhà đầu tư cũng sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu tư trái phiếu phát hành riêng lẻ sang một thị trường có chất lượng và tính minh bạch cao hơn là trái phiếu niêm yết.

Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm (quý II, III/2025) với số lượng trái phiếu đáo hạn lớn sẽ khiến thị trường cũng có sự phân hóa và giá cổ phiếu lĩnh vực bất động sản biến động. Đối với các doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc, các chuyên gia cho rằng các vấn đề dòng tiền kinh doanh sẽ vẫn là lo ngại chính khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn với báo cáo tài chính của mình, giảm tránh các nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế.