Nên vay ngân hàng bao tiền để mua bất động sản: 30%, 50%... hay dựa vào khả năng trả nợ?

Sử dụng đòn bẩy tài chính là cách để các nhà đầu tư có thể hiện thực hoá mục đích gia tăng tỷ suất sinh lời trong quyết định xuống tiền vào bất động sản. Với người mua nhà để ở, thì việc vay ngân hàng cũng là con đường ngắn giúp họ đạt được giấc mơ tìm được chốn an cư. Điều mà người mua nhà và một số nhà đầu tư tay ngang phân vân, tỷ lệ vay vốn ngân hàng bao nhiêu là hợp lý? Đến hiện tại, phía ngân hàng cho vay đến 80% giá trị của sản phẩm bất động sản. Trong khi đó, khâu đánh giá năng lực trả nợ thông qua thu nhập của người vay đã không còn quá quan trọng. 

Thực tế không có công thức chung về tỷ lệ vay ngân hàng mua bất động sản. Và mỗi một nhà đầu tư hay người đi vay mua nhà lại có quan điểm rất khác nhau. 

Ông T.M (lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản Hà Nội) chia sẻ, quan điểm của ông là nên vay tối đa ngân hàng. Lý do mà ông T.M đưa ra đó là lợi nhuận mà bất động sản mang lại luôn nhiều hơn so với khoản lãi vay ngân hàng. Thực nghiệm từ chính bản thân mình, ông M. đặt ra câu hỏi: "Tại sao lại không sử dụng triệt để nguồn vốn mà ngân hàng mang lại để gia tăng tổng tài sản. Một lô đất mua 6 tháng đã có lời từ 10-20% và đợi 1-3 năm thì khả năng sinh lời còn tới 50%-100%. Mức lợi nhuận mang về cao hơn lãi suất mà ngân hàng đang cho vay hiện tại, 6-10%/năm". 

(Ảnh minh hoạ)

Trong khi đó, ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản lại cho rằng, nếu như bất động sản vị trí đẹp, tốt, giá rẻ thì người mua cũng không nên vay tiền đên s70-80% giá trị tài sản để mua. Lý giải điều này, ông Quang phân tích, nguyên tắc với bất động sản  kể cả với hàng hóa cũng vậy, là bán trước khi mua. Mình mua rẻ mà bán không được cũng hình thành chi phí rất lớn. Nếu ôm ngân hàng nữa, thì rất rủi ro.

Mặt khác theo ông Quang, trong bối cảnh thị trường hiện nay, thị trường đang giao dịch chậm lại mà sản phẩm mua được giá tốt, muốn bán ra cũng đã hơi khó, ngay cả khi mua được sản phẩm giá rẻ thì cũng khó bán được nhanh ở thời điểm này. Nói như vậy để chúng ta thấy, người đầu tư nên tính đến phương án ngắn hạn - trung hạn - dài hạn.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam thừa nhận rằng, nhiều nhà đầu tư mua mảnh đất 2 tỷ, sau 1 năm tăng 2,5 tỷ là chuyện bình thường. Và việc tăng giá 20-25% trong vòng 1 năm khi lãi suất ngân hàng 8-10%, còn tiền gửi 5-6% thì việc lựa chọn vào bất động sản là cách đầu tư mà nhiều người hướng tới.

Ngay cả khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường nếu sử dụng đòn bẩy tài chính ít. Các nhà đầu tư có dòng vốn 75% tổng số tiền có thể mua được bất động sản sẽ có xu hướng vay 25% ngân hàng. Giữ nó trong vòng 1 năm và bán ra với giá trị sinh lời từ 20-25% là chuyện bình thường khi thị trường phục hồi. Lãi suất tính trên tổng số tiền vay trong vòng 1 năm không bao nhiêu so với giá trị sinh lời của bất động sản. Đa số họ sẽ mua vào lúc này và bán ra lúc thị trường tốt lên.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Lộc Sơn Hà Land cho rằng, không có công thức chung nào về tỷ lệ vay ngân hàng cho mỗi người để vay đầu tư bất động sản hay mua nhà. Ông Hà cho rằng, 30%,50%... không quan trọng bằng năng lực trả nợ của người mua nhà. Nếu khả năng trả nợ tốt, thu nhập cao, họ có thể vay tối đa. Nếu năng lực trả nợ thấp, không chịu được áp lực thì họ cần giảm tỷ lệ vay ngân hàng xuống. 

Chia sẻ thêm về vấn đề vay ngân hàng để đầu tư, TS. Đinh Thế Hiển nói, không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng. Có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 80% để mua nhiều căn. 

Khi đầu tư họ kỳ vọng giá căn hộ cao cấp có thể tăng, có cơ hội "lướt sóng", kiếm lời… họ sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư. Theo ông Hiển, diễn biến này thực tế có một số điểm tương đồng với các năm 2006 - 2007. Nhưng khi đã nhận nhà mà không thể cho thuê hoặc giá cho thuê quá thấp không đủ bù đắp khoản trả nợ ngân hàng thì những nhà đầu tư này buộc phải bán cắt lỗ để lấy tiền trả ngân hàng. Nhiều người có cùng một hành động sẽ tạo thành làn sóng. Diễn biến cắt lỗ lấy tiền trả ngân hàng đã từng diễn ra cách đây hơn 10 năm.