Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm mạnh trong thời gian gần đây nhưng mức ưu đãi 3-5% chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, thường từ 3 - 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11-14%/năm tùy theo tình hình kinh tế. Nếu muốn cố định lãi suất lâu hơn, người vay phải chấp nhận mức lãi suất khởi điểm cao, khoảng 8-9%/năm.
Trên thực tế, theo tính toán của VARS, nếu vay 2,5 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 4%/năm trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc 5 năm và lãi suất thả nổi 11 - 14%/năm sau ưu đãi thì 6 tháng đầu người vay chỉ trả 8,3 triệu đồng/tháng (toàn bộ là tiền lãi).
Tuy nhiên, sau đó, số tiền này tăng lên 23-29 triệu đồng/tháng (toàn bộ là tiền lãi) trong 4,5 năm tiếp theo. Tức là hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ tăng lên 11-14%/năm, nhưng trong thời gian ân hạn nợ gốc.
Trong 15 năm cuối, nếu chọn phương án trả góp theo dư nợ giảm dần (gốc cố định, lãi giảm dần), tháng đầu tiên của năm thứ 6 (tháng 61), số tiền người vay phải trả là 36,8 - 43,1 triệu đồng (gồm 13,9 triệu đồng gốc và hơn 22,9 - 29,2 triệu đồng lãi), sau đó giảm dần về hơn 14 triệu/tháng (gần 13,9 triệu đồng gốc và tiền lãi). Theo hình thức này, tổng số tiền gốc, lãi người vay phải trả trong suốt kỳ hạn vay 20 năm là hơn 5,86 - 6,76 tỷ đồng, trong đó riêng phần tiền lãi là trên 3,6 - 4,25 tỷ đồng.
Muốn vay mua nhà, phải có thu nhập bao nhiêu? (Ảnh minh hoạ).
Nếu chọn phương án trả góp cố định (gốc, lãi chia đều hàng tháng), người vay sẽ phải trả 28,4 - 33,3 triệu đồng/tháng từ năm thứ 6. Theo đó, tổng số tiền gốc, lãi phải trả trong suốt kỳ hạn 20 năm (gồm 6 tháng ưu đãi lãi suất và 4,5 năm ân hạn nợ gốc) là 6,4 - 7,6 tỷ đồng, trong đó riêng tiền lãi là 3,9 - 5,1 tỷ đồng.
Tương tự, với khoản vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu và thả nổi 11-14%/năm trong 15 năm sau, thời gian ân hạn nợ gốc 5 năm, người vay phải trả khoảng 16,7 triệu đồng/tháng (chỉ bao gồm tiền lãi) trong 5 năm đầu.
Từ tháng 61 (năm thứ 6), nếu áp dụng phương án dư nợ giảm dần, số tiền phải trả tăng lên 36,8-43,1 triệu đồng/tháng (gốc + lãi), rồi giảm dần về 14 triệu đồng/tháng. Tổng nợ gốc, lãi người vay phải trả theo hình thức này cũng dao động trong khoảng 5,57 - 6,14 tỷ đồng.
Trường hợp áp dụng phương án trả góp cố định, số tiền phải trả hàng tháng là 28,4 - 33,3 triệu đồng/tháng (gốc +lãi). Tổng nợ gốc, lãi người vay phải trả theo hình thức này là 6,11 - 7 tỷ đồng.
VARS nhấn mạnh dù chọn hình thức nào, người mua nhà vẫn phải chi trả trung bình 27 - 30 triệu đồng/tháng trong suốt 20 năm.
"Nếu áp dụng nguyên tắc chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 30% thu nhập, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình cần có thu nhập ít nhất 90 triệu đồng/tháng để đảm bảo cân đối tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập này", chuyên gia của VARS phân tích.
Hơn nữa, VARS cũng lưu ý việc vay mua nhà khi tài chính chưa vững có thể đẩy người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Khi lãi suất ưu đãi kết thúc, số tiền phải trả hàng tháng có thể vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động, thu nhập suy giảm.
"Không ít trường hợp đã phải bán nhà để trả nợ khi không thể gồng gánh khoản vay. Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng còn ảnh hưởng đến khả năng chi tiêu hàng ngày, đầu tư phát triển bản thân và lập kế hoạch tài chính dài hạn, dẫn đến căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống", VARS cho biết.
Do đó, đơn vị này khuyến cáo người trẻ cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm nhà ở vùng ven với giá hợp lý hơn hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực tài chính.
Nếu buộc phải vay, người mua nhà cần tính toán kỹ mức lãi suất sau ưu đãi, đồng thời tìm kiếm thêm nguồn thu nhập để đảm bảo khả năng trả nợ lâu dài.
