Muốn chặn giá nhà tăng, cần sửa ngay quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất cho quãng thời gian chờ xác định giá, dù sự chậm trễ này đến từ phía cơ quan Nhà nước.

Các chuyên gia cảnh báo, cần sửa ngay quy định này, không cần chờ sửa Luật Đất đai 2024, nếu không giá nhà sẽ bị đội lên, ảnh hưởng đến nhu cầu và quyền lợi của người dân.

Quy định vô lý ngay từ đầu

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103 được Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến đang gây tranh cãi tại điều 50 và 51 (hướng dẫn điểm d, Khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024) với nội dung: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với khoảng thời gian từ thời điểm có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần…đến thời điểm có quyết định giá đất.

Quy định trên áp dụng với các trường hợp được giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất…trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024).

Nhiều ý kiến cho rằng quy định này là vô lý ngay từ đầu.

Ông Trần Anh Tuấn, đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM chia sẻ, dự án của công ty được giao đất từ tháng 11/2023 nhưng do quy trình xét duyệt kéo dài, đến nay vẫn chưa có giá đất để nộp nghĩa vụ tài chính.

“Doanh nghiệp bỗng dưng chịu thiệt đơn thiệt kép. Chúng tôi đã phải chấp nhận chậm trễ tiến độ dự án, trong khi tiền đi vay vẫn phải trả lãi nhưng không đưa được sản phẩm ra thị trường, nay lại phải đối mặt với gánh nặng nộp bổ sung nhiều tỷ đồng”, ông nói.

Không chỉ gây bất cập khiến doanh nghiệp có thể bị thu thêm tới cả trăm tỷ đồng mà ở góc độ pháp lý, quy định trên theo giới chuyên gia là đi ngược lại nguyên tắc áp dụng pháp luật.

Cụ thể, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw chỉ ra, điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện nêu rõ: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó”.

Trong khi đó, dự thảo lại đang đề xuất truy thu khoản tiền sử dụng đất với các dự án xảy ra trước thời điểm 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Ngoài ra, Luật Đất đai trước thời điểm 1/8/2024 không quy định cụ thể về thời hạn cơ quan Nhà nước phải xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.

“Ngoài ra, việc áp dụng chế tài nặng hơn cho những sự việc đã diễn ra trước thời điểm Luật có hiệu lực là không đúng luật và có thể dẫn đến hệ lụy pháp lý nghiêm trọng”, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.

Doanh nghiệp chịu áp lực, giá nhà nguy cơ tăng

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho rằng, việc nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vô hình trung sẽ tạo thêm gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp. Hệ quả là giá nhà bị đẩy cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội.

Điều này đi ngược lại nỗ lực của Nhà nước trong việc mở rộng cơ hội để người dân được “an cư lạc nghiệp”. Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn lực, không đủ khả năng triển khai dự án, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm lại càng thêm bế tắc.

Nếu tiếp tục để Nghị định 103 áp dụng như hiện tại, nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu nại và tâm lý bất an trong xã hội là điều khó tránh khỏi. “Mọi cơ chế, chính sách đều phải hướng đến mục tiêu phát triển ổn định và bền vững của thị trường. Để đạt được điều đó, các thành tố cấu thành thị trường, trong đó có doanh nghiệp, cần được tạo điều kiện thuận lợi để phát triển”, bà Miền nêu ý kiến.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đồng tình việc cần phải sửa ngay Nghị định 103 để bỏ các điều khoản “tréo ngoe”, theo đúng tinh thần của Chính phủ sẽ tháo gỡ mọi vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, việc xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất đang là thủ tục tiên quyết để doanh nghiệp được công nhận quyền sử dụng khu đất cho mục đích thương mại. Do đó, vị Chủ tịch HoREA kiến nghị Bộ Tài chính có thể chưa cần chờ đến phải sửa điều 257 Luật Đất đai 2024 rồi mới sửa đổi các điều 50 và 51 Nghị định 103.

Thay vào đó, ngay lúc này, cơ quan Nhà nước cần tính lại khoảng thời gian làm căn cứ nộp bổ sung tiền đất là từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Với các trường hợp trước thời điểm đó, quy định cần sửa đổi theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất”.

“Việc sửa theo hướng như vậy sẽ vừa phù hợp với với hoàn cảnh hiện thời, vừa giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp, cho thấy sự thấu đáo của Cơ quan Nhà nước trong việc rà soát, sửa đổi các quy định không phù hợp”, ông Châu nhận định.