Một Big4 chật vật xử lý nợ của doanh nghiệp bất động sản

Ngày 31/10, Agribank chi nhánh Đống Đa thông báo bán đấu giá lần 3 khoản nợ của CTCP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort) tại TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa - với giá khởi điểm gần 1.031 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 9.

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và gắn liền với đất hình thành trong tương lai của690 căn hộ và sân vườn Penthouse tầng 36, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại đều thuộc dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - Khu B.

Tài sản bảo đảm còn có các quyền, lợi ích, khoản thanh toán màMarina Hotel có thể nhận được sau thời điểm Hợp đồng thế chấp có hiệu lực liên quan tới quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhưng không giới hạn: Các khoản thanh toán do thửa đất bị thu hồi; các khoản thanh toán từ các giao dịch cho thuê, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và/hoặc Tài sản gắn liền với đất; tiền bảo hiểm, bồi thường tài sản gắn liền với đất; ...).

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank AMC LTD) thông báo bán đấu giá lần 2 khoản nợ của Công ty TNHH Suối Cát tại Agribank chi nhánh tỉnh Bình Thuận với giá khởi điểm hơn 204 tỷ đồng, giảm gần 6 tỳ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 10.

Theo giá trị ghi sổ của Agribank Chi nhánh tỉnh Bình Thuận, khoản nợ tạm tính đến ngày 21/9/2023 là 279,3 tỷ đồng (189,4 tỷ đồng nợ gốc và hơn 93 tỷ đồng lãi vay).

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là toàn bộ Khu vui chơi giải trí Suối Cát (xã Tiến Lợi, TP Phan Thiết); ba quyền sử dụng đất tại số 383 Trần Quý Cáp, xã Tiến Lợi, TP Phan Thiết và rất nhiều tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án này. 

Agribank Chi nhánh Trung Yên vừa rao bán lần 5 khoản nợ của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Hoàng Hải Phú Quốc, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Quang Trung và Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Anh Thắng với tổng giá khởi điểm hơn 380 tỷ đồng, giảm hàng chục tỷ so với lần rao bán đầu tiên. Các doanh nghiệp này đều thuộc hệ sinh thái của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Trước đó, Agribank chi nhánh Tràng An đã rao bán nhiều lần và hạ giá các khoản nợ của các doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tổng dư nợ nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhiều khoản nợ có tài sản bảo đảm là các bất động sản thuộc Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải. Đây là tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng này do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư, được khởi công chính tức vào cuối 2021 với tổng mức đầu tư 24.000 tỷ đồng.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam mới đây cho biết thêm, hoạt động của các tổ chức tín dụng hiện nay rất khó khăn, nợ xấu và nợ rủi ro tiềm ẩn có xu hướng tăng cao.

Riêng với bất động sản, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này tại thời điểm cuối tháng 7 là 2,58%, tăng 0,11 điểm % so với cuối tháng 6 và tăng mạnh so với mức 1,8% vào cuối tháng 7 năm ngoái.   

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng, nhiều ngân hàng rất thích mua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc phát hành vì trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản, rất nhiều doanh nghiệp trong số này đồng thời là khách hàng của ngân hàng.

Nhưng thời gian vừa qua, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm và mất giá. Ngân hàng cho vay ở mức 70 - 80% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của tài sản thế chấp còn thấp hơn dư nợ nên một số ngân hàng đang sợ cho vay. 

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, bất động sản là tài sản bảo đảm được đánh giá có khả năng cứu vớt các khoản nợ xấu tốt hơn so với với các tài sản khác như máy móc, oto... Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản. Và vấn đề này đang ngày càng khó khăn trong những năm gần đây.

Theo vị này, thị trường bất động sản những năm gần đây phát triển nóng, giá bất động sản tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những quyết sách trong việc kiểm soát lĩnh vực bất động sản buộc thị trường phải điều chỉnh giảm giá xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị thực.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau mỗi lần định giá định kỳ, buộc khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung.

Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt.

Về phía khách hàng cá nhân, trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... họ cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh.

Chuyên gia cho biết mặc dù các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến khoảng 3 - 6 tháng cho khách vay tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả". Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng vay đều không thể tự xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy", người bán vẫn giữ mức giá quá cao...

Mặc dù ngân hàng đã rao bán tài sản bảo đảm nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn nhưng nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó có thanh khoản, thậm chí không có người mua. 

Nguyên nhân theo chuyên gia là những tác động khách quan của thị trường, của nền kinh tế. Một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó, chưa kể có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.