Giá căn hộ trung bình chạm mốc gần 75 triệu đồng/m2
Theo báo cáo mới nhất công bố trong tháng 3/2022 của Cushman & Wakefield, mức giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Tp.HCM đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Chỉ riêng tại Tp.Thủ Đức, số liệu ghi nhận cuối năm 2021 của batdongsan.com.vn chỉ ra mức giá căn hộ trung bình tại đây vào khoảng 85,6 triệu đồng/m2.
Còn trước đó, vào quý cuối năm 2021, theo báo cáo của Savills Việt Nam, lần đầu tiên phân khúc hạng C tại Tp.HCM đã chạm mốc gần 60 triệu mỗi m2, tăng 23% so với 2021. Đồng nghĩa với việc mỗi căn hộ 50m2-70m2 có giá khoảng 3-4,2 tỷ đồng. Kể cả với chất lượng hạng C, mức giá này vẫn được nhận xét là quá cao so với mức thu nhập của gia đình trẻ - lượng cầu chiếm áp đảo trong nhu cầu an cư. Trong khi DKRA cũng chỉ ra, giá căn hộ cao nhất tại Tp.HCM trong 2021 ghi nhận lên tới 390 triệu đồng/m2.
Đó là mức giá trung bình trên thị trường căn hộ Tp.HCM, chưa tính mức giá riêng của từng dự án, ở từng vị trí cụ thể. Nguồn cung khan hiếm được xem là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS Tp.HCM liên tục tăng cao. Số liệu từ CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 đã giảm mạnh và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Phần lớn nguồn cung thị trường thuộc về phân khúc cao cấp với 69% là nhà ở cao cấp, hạng sang.
Căn hộ giá từ 50-60 triệu đồng/m2 chỉ "đếm trên đầu ngón tay"
Mới đây, Masterise Homes công bố giá bán căn hộ Grand Marina Saigon tại quận 1 với giá chạm mốc 423 triệu/m2, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường căn hộ tại Tp.HCM.
Hay trước đó, vào trung tuần tháng 3/2021, Novaland giới thiệu ra thị trường dự án Grand Sentosa với quy mô hơn 2.000 căn hộ tại Nhà bè với mức giá không dưới 100 triệu đồng/m2.
Khảo sát thêm tại Tp.HCM, một dự án căn hộ cách trung tâm Quận 1 khoảng 19-20km cũng đang được chào bán ra thị trường với mức giá 70-80 triệu/m2. Trong khi tại Tp.Thủ Đức (quận Thủ Đức cũ), giá căn hộ gần như đã chạm mốc trung bình 100 triệu đồng/m2. Cách đây 2 năm, một dự án căn hộ mặt tiền Võ Văn Ngân đã có mức giá 93 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Đây được xem là mức giá kỷ lục của TP.Thủ Đức thời điểm đó. Thế nhưng, sau 2-3 năm, một số dự án lân cận tuyến đường này như Phạm Văn Đồng, Đặng Văn Bi…. giá từ 100-150 triệu đồng/m2 ngày càng nhiều; trong khi nhà phố, biệt thự mức giá 200 triệu đồng/m2 cũng xuất hiện không ít.
Căn hộ có mức giá trên dưới 60 triệu đồng/m2, nhất là khu vực Tp.Thủ Đức ngày càng khó kiếm. Vì thế, theo một số chuyên gia, đây cũng là mức giá sót lại ở giai đoạn này, sẽ không còn trên thị trường thứ cấp ở giai đoạn sau
Trong khi đó, tại khu vực Thủ Thiêm, dự án chung cư đang có giá bán cao nhất là The Metropole với mức 210 triệu/m2. Với phường Thảo Điền, An Phú…mức giá căn hộ đạt quanh ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m2 là phổ biến.
Để tìm một dự án căn hộ có mức giá trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM ở thời điểm này thực sự không còn dễ. Đặc biệt, tại Tp.Thủ Đức – nơi được mệnh danh là sân chơi của BĐS với mức giá biến động liên tục. Vì thế, nếu còn mức giá này, đó phải là dự án mới, được CĐT tính toán kỹ càng nhằm hỗ trợ người mua ở giai đoạn đầu. Có thể, ở các giai đoạn tiếp theo, nhà đầu tư khó có thể mua được mức giá này.
Ghi nhận cho thấy, tại Tp.Thủ Đức (Q.Thủ Đức cũ), hiện dự án căn hộ cao cấp Fiato Premier đang chào mức giá 55 triệu đồng/m2, sẽ chính thức ra mắt thị trường vào ngày 8/5 tới. Đây được xem là dự án có mức giá còn ở ngưỡng "hiếm hoi" của Tp.Thủ Đức. Được biết, dự án có quy mô 400 căn hộ, nằm tại mặt tiền đường Tô Ngọc Vân. Đại diện CĐT này từng chia sẻ, với mức giá này, sẽ hỗ trợ người mua ở giai đoạn đầu mở bán, giá thứ cấp dự báo sẽ tăng theo chất lượng cũng như nhịp độ thị trường BĐS khu vực.
Trong khi đó, tại khu Nam và khu Tây Sài Gòn, một số dự án của Nam Long Group cũng đang chào bán ở ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, cũng được xem là mức giá dễ chịu so với mặt bằng chung khu vực. Chẳng hạn như, căn hộ biệt lập Flora Akari thuộc giai đoạn 2 dự án KĐT Akari City tại Q.Bình Tân với 500 căn hộ được chào bán từ 45- 47 triệu đồng/m2. Do mức gái còn dễ chịu, nên chỉ trong vòng 4 giờ, tỷ lệ hấp thụ dự án này đạt 85% trên số lượng sản phẩm được giới thiệu ra thị trường. Được biết, giai đoạn 2 CĐT này có tổng 1.690 căn hộ. Giai đoạn 1 của dự án chào bán năm 2021 có giá 38-40 triệu đồng/m2 và cũng xuất hiện tình trạng cháy hàng ngay khi bán.
Một dự án khác là khu căn hộ biệt lập Flora Panorama thuộc giai đoạn 3 KĐT tích hợp Mizuki Park 26 ha tại khu Nam Sài Gòn cũng chào giá từ 50 triệu đồng/m2 với các căn hộ ven sông. Ngoài hỗ trợ giá, CĐT này còn đưa ra lịch thanh toán 50%, ân hạn nợ gốc 12 tháng nên nhận được sự chú ý.
Như vậy để thấy, những dự án có mức giá còn ở ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM chỉ "đếm trên đầu ngón tay" ở giai đoạn này. Dĩ nhiên, mức giá này sẽ tiếp tục đà tăng trên thị trường thứ cấp, hoặc ở các giai đoạn mở bán sau. Lý giải vì sao một số chủ đầu tư vẫn hỗ trợ giá mềm cho người mua ở thời điểm này, thấp hơn so với mặt bằng giá chung của thị trường, mặc dù dự án ở vị trí đẹp, đầu tư chất lượng, một chuyên gia trong ngành bày tỏ, chiến lược về giá bán của doanh nghiệp được tính toán kỹ lưỡng trước khi đưa ra thị trường. Để cạnh tranh về sức mua, một số chủ đầu tư chấp nhận việc kì vọng lợi nhuận thấp lại, hoặc đó là dự án căn hộ đầu tay trong chuỗi dự án đã phát triển trước đó.
Có thể thấy, năm 2020- 2021 người mua BĐS Tp.HCM vẫn có thể tìm thấy những căn hộ sơ cấp tầm 40 triệu/m2 nhưng hiện tại, ở mức 50-55 triệu/m2 đổ về lại trở thành sản phẩm khó kiếm với thị trường Tp.HCM. Năm 2016, căn hộ hạng C chỉ 18 triệu/m2 thì nay các dự án mới giá "mềm" nhất đã cán mốc trên 50 triệu/m2. Như vậy để thấy, tốc độ tăng giá căn hộ Tp.HCM đạt mức 3-4 lần trong vòng vài năm. Và những dự án còn ở ngưỡng này đã được liệt vào hàng "khó kiếm, khó tìm".
Theo Báo cáo quý 1/2022 của CBRE mới đây, tại Tp.HCM, có 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 80%-90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt. Với những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch được xem là lợi thế ở thời điểm này.
